951 000 ventes, mais un élan moins vigoureux
La reprise a perdu de la vitesse. À fin août 2026, 951 000 transactions de logements anciens ont été enregistrées sur douze mois en France (hors Mayotte), soit une hausse de 3,6 % sur un an. Ce décompte porte sur une année glissante (au 30 juin) et non sur les seuls mois écoulés depuis janvier. Les ventes augmentent donc toujours, mais bien moins vite : leur progression sur un an approchait encore 13 % fin 2025. Après le redémarrage amorcé à l’automne 2024, l’activité semble donc atteindre un palier.
Les notaires envisagent ainsi un retour autour de 920 000 transactions en fin d’année. Ce serait un niveau comparable à celui de 2017, avec une différence : le marché était à l’époque orienté à la hausse. Cette perspective reste une projection, pas un bilan définitif de 2026…
Des prix plus fragiles pour les maisons
Après une stabilité au premier trimestre, les prix de l’ancien reculent de 1 % au deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %. Tous les biens ne suivent pourtant pas la même trajectoire : les appartements résistent, avec un recul limité à 0,1 %, tandis que les maisons perdent 1,3 %.
Les écarts sont aussi géographiques. En province, les prix diminuent de 1 % sur un an : de 0,3 % pour les appartements et de 1,3 % pour les maisons. En Île-de-France, le repli global est plus modéré, à 0,3 %. Il masque une hausse de 0,3 % pour les appartements et une baisse de 1,5 % pour les maisons. À Paris, les appartements gagnent même 0,6 %. La tendance nationale ne suffit donc pas à décrire chaque marché local.
Pour les appartements anciens, les prix augmentent par exemple à Dijon (2 580 €/m² ; +3,9 %), Clermont-Ferrand (2 120 €/m² ; +3,7 %), Tours (2 900 €/m² ; +4 %) ou Marseille (3 210 €/m² ; +2,5 %). Ils baissent en revanche du côté de Lyon (4 350 €/m² ; -0,4 %), Orléans (2 390 €/m² ; -4,6 %), Bordeaux (3 990 €/m² ; -2,3 %) ou encore Nantes (3 280 €/m² ; -3,1 %).
Acheteurs et vendeurs peinent à s’accorder
Derrière ces évolutions de marché, les Notaires de France pointent un marché « marqué depuis plusieurs années par une succession de crises et de chocs économiques ». Entre la hausse des coûts de l’énergie et la remontée des taux d’emprunt, les ménages restent prudents et attentistes.
Cela signifie donc que l’envie d’acheter demeure mais le passage à l’acte prend plus de temps. Selon les Notaires, les acquéreurs négocient ainsi plus fermement ou attendent des conditions plus favorables. Certains vendeurs, eux, hésitent à accepter les nouvelles valeurs de marché et préfèrent reporter la vente. « Cet écart entre les attentes des acheteurs et celles des vendeurs freine les transactions », résument les notaires.
Dans ce contexte, le financement est plus que jamais décisif. En août 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers, hors renégociations, atteint 3,32 %, contre 3,30 % en juillet. Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires évoquent désormais des taux qui tendent vers les 4 %. À durée de remboursement égale, un ménage qui souhaite conserver la même mensualité doit alors emprunter moins. Et pour un propriétaire, changer de logement peut signifier renoncer à un ancien prêt à taux très bas pour souscrire un crédit plus cher.
Les notaires jugent qu’une hausse au-delà de 4 % constituerait « un seuil particulièrement préoccupant ». À cette contrainte s’ajoute, selon leur analyse, l’incertitude économique et réglementaires, qui encourage les investisseurs et les opérateurs à peser sur leurs décisions.
Une stabilisation attendue, sous conditions
Pour anticiper la suite, les notaires s’appuient sur les avant-contrats (appelés communément “compromis de vente”). Ces premières données laissent entrevoir, à fin novembre 2026, des prix presque stables sur trois mois pour les appartements anciens (-0,1 %) et une hausse de 0,8 % pour les maisons. Sur un an, les deux catégories resteraient toutefois en très léger recul, respectivement de 0,5 % et de 0,4 %. Un marché stable en somme…
Pour les Notaires de France, « à court terme, le principal risque porte davantage sur les volumes de transactions dans l’ancien que sur une nouvelle baisse brutale des prix ». « Si les conditions de financement restaient supportables et si les projections de stabilisation des prix se confirmaient, le marché pourrait poursuivre son ajustement sans nouvelle rupture. »
