Comment fonctionne le déficit foncier de droit commun ?
Le mécanisme concerne les propriétaires qui louent un logement nu et déclarent leurs revenus fonciers au régime réel. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, un déficit foncier apparaît. Hors intérêts d’emprunt, il peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. La fraction dépassant ce plafond et celle provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est insuffisant pour absorber la part imputable, le reliquat est reportable pendant six ans. À noter que lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le logement doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation.
Pourquoi le plafond passe à 21 400 euros ?
Depuis le 1er janvier 2023, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global a été porté à 21 400 euros, à concurrence des dépenses éligibles de rénovation énergétique. L’objectif étant d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leur patrimoine immobilier.
La loi de finances pour 2026 a ainsi repoussé la possibilité de bénéficier de ce régime temporaire du 31 décembre 2025 au 31 décembre 2027. L’administration fiscale indique que sont concernées les dépenses liées à des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
Quel gain énergétique est nécessaire ?
Les travaux doivent permettre à un logement classé E, F ou G avant rénovation d’atteindre une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
Le calendrier fiscal rejoint celui de la décence énergétique. En effet, un logement classé G est considéré comme indécent depuis le 1er janvier 2025. Cette exigence s’étendra aux logements F à compter de 2028, puis aux logements E en 2034. La mesure laisse ainsi deux années supplémentaires aux propriétaires concernés pour programmer des travaux tout en bénéficiant, s’ils remplissent les conditions, du plafond majoré.
Le dispositif Jeanbrun peut aussi créer du déficit foncier
Le nouveau dispositif Relance logement, dit Jeanbrun, peut se combiner avec le mécanisme du déficit foncier.
Pour les investissements éligibles réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, il permet notamment de déduire chaque année un amortissement du bien des revenus fonciers. Dans l’ancien, cet amortissement peut atteindre 3 % à 4 % selon le niveau de loyer pratiqué. Ajouté aux autres charges déductibles, il peut conduire à constater un déficit foncier, imputable selon les règles de droit commun.
La limite est normalement de 10 700 euros sur le revenu global. Elle peut atteindre 21 400 euros uniquement à concurrence des dépenses de rénovation énergétique répondant aux conditions du plafond majoré jusqu’au 31 décembre 2027.
