La succession

Dans le cadre d’une succession, se pose souvent la question des biens en indivision. Ces derniers désignent les biens d’un défunt, qui reviennent à ses héritiers après sa mort. Ils devront administrer le bien ensemble et prendre les décisions conjointement, notamment sur la question de la vente ou de la mise en location.

Les règles applicables historiquement

Les actes conservatoires permettant l’entretien du bien (changement de chaudière ou réparation du toit…), peuvent se décider par la volonté d’un seul membre de l’indivision.

La vente de mobilier ou le renouvellement du bail, considérés comme des actes d’administration, se décident quant à eux avec l’accord des deux tiers des héritiers.

D’autres actes, comme les actes de disposition, qui concernaient la vente ou la donation du bien, devaient jusqu’ici être décidés à l’unanimité, sauf dans les cas où l’un des indivisaires n’étaient pas en mesure d’exprimer sa volonté.

Sortir plus facilement de l’indivision

Une loi récente, datant du 7 avril 2026, vient faire évoluer les règles concernant l’indivision.

En effet, l’obligation de réunir l’unanimité des indivisaires pour décider de la vente d’un bien pouvait aboutir dans certains cas à des blocages, qui pouvaient durer plusieurs années, faute d’issues favorables lors des négociations. En pleine crise du logement, le Parlement a donc adopté une nouvelle loi, permettant de sortir plus facilement de l’indivision, pour remettre sur le marché des biens dont la situation se retrouve bloquée.

Décision du juge

Saisi par l’un des héritiers, un juge peut désormais autoriser la vente d’un bien sans qu’il y ait unanimité entre les indivisaires, à condition que cette vente soit motivée par « l’urgence » de la situation et qu’elle se fasse dans « l’intérêt commun ». Ces deux notions devront être argumentées auprès du tribunal, qui se prononcera ou non en faveur de la vente.

Des règles particulières en Corse

Des règles assouplies s’appliquent également en Corse. Un régime dérogatoire ouvre la possibilité de mettre en vente ou de faire une donation du bien, en réunissant seulement la majorité des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits. Les autres indivisaires sont informés par le notaire de la situation et peuvent s’y opposer sous trois mois. Le président du tribunal judiciaire pourra ensuite trancher pour la vente ou non du bien.