Prix élevés, marges de négociations réduites
Le marché immobilier reste marqué à Nice par des valeurs élevées, reflet de l’attractivité durable de la ville. « Nice reste une valeur refuge sur le long terme », confirme Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim.
Selon les données des Notaires de France, le prix médian atteint 4 821 € le m², tous types de biens confondus. Dans l’ancien, un appartement se négocie autour de 4 798 € le m², contre 4 697 € le m² en 2025. Le neuf, marqué par la rareté de l’offre, poursuit également sa hausse, avec un prix médian de 6 785 € le m² pour un appartement, contre 6 446 € le m² l’année dernière. Seules les maisons anciennes affichent un léger recul, à 5 466 € le m², contre 5 496 € le m².
Une ville attractive sur les plans économique et locatif
Si Nice séduit, c’est grâce à ses fondamentaux économiques et son cadre de vie en bord de mer, faisant de la ville une destination prisée pour le tourisme. Son aéroport international constitue un atout majeur. La métropole profite également d’un réseau de transports performant, porté par trois lignes de tramway.
Sur le plan universitaire, Nice accueille près de 51 000 étudiants, un facteur essentiel pour le marché locatif. Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) à fin 2025, le loyer moyen atteint 17,70 € par m², en hausse de 3% sur un an et de 7,1% sur cinq ans. La rentabilité locale brute moyenne est estimée à 4,1%, un niveau modéré mais cohérent avec le profil patrimonial du marché niçois.
Les quartiers où investir
Les secteurs les plus prestigieux, comme la Promenade des Anglais, le Port ou le Vieux-Nice, restent des emplacements patrimoniaux recherchés, mais les niveaux de prix limitent les rendements locatifs.
Pour conjuguer potentiel de valorisation et prix plus accessibles, plusieurs quartiers retiennent davantage l’attention des investisseurs. C’est le cas de Saint-Sylvestre, apprécié pour sa desserte par le tramway, ses commerces de proximité et son environnement résidentiel familial. « Le quartier Saint-Roch, plus populaire mais en pleine métamorphose, continue aussi de séduire grâce à ses programmes neufs », ajoute Fabienne Feral.
L’ouest de Nice et la Plaine du Var concentrent une grande partie des perspectives de développement. Porté par l’opération d’aménagement de l’Écovallée, le secteur bénéficie de nouveaux logements, de bureaux et d’infrastructures de transport à proximité immédiate de l’aéroport, comme la future gare TGV, immense hub ferroviaire qui doit être mis en service fin 2029.
La rentabilité locative à Nice
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Surface |
T2 neuf de 42 m² dans le quartier Saint-Sylvestre (avec 8 m² de balcon) |
T3 neuf de 59 m² dans le quartier du Port (avec 12 m² de terrasse) |
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Prix d’acquisition |
289 000 € |
575 000 € |
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Loyer mensuel |
720 € |
1 230 € |
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Rentabilité brute |
3% |
2,56% |
Source : Adfedim
La Métropole Nice Côte d’Azur – Coup d’œil 2026
Nice, bassin de vie de la métropole
- 568 596 hab. dans la métropole dont 353 701 hab. à Nice (1)
- 5e ville de France la + peuplée (1)
- 50,7% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 51 communes (2)
- 25 530 € : revenu annuel médian des ménages à Nice (3)
Une population étudiante qui se maintient
- Près de 51 000 étudiants à Nice (2)
- Au rang 22-30 des villes où il fait bon étudier (4)
- Université Côte d’Azur : labellisée Initiative d’Excellence (Idex), 14 campus sur tout le territoire azuréen, + de 300 formations diplômantes, + de 4 000 personnes dans la recherche, 1 école d’ingénieurs, 1 école de management
Un écosystème dynamique
- 76 346 entreprises (3) et 183 943 salariés (1) dans la métropole
- « Nice Écovallée » : 10 000 ha, des logements, bureaux et commerces, 1 quartier d’affaires international et 1 technopole urbain (2)
- 7 pôles de compétitivité en région (5)
- 3e + forte concentration de cadres en France (2)
- Sophia Antipolis : 1er parc technologique d’Europe (2)
- Labellisée « Territoires d’industrie » (2)
- 11,6% : taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- Labellisée « Capitale French Tech Côte d’Azur » : + de 450 start-ups sur le territoire (6)
Une qualité de vie, une destination appréciée
- 9e ville de France où il fait bon vivre (7)
- 522 ha au patrimoine mondial de l’Unesco dont la promenade des Anglais (8)
- 6 stations de ski sur le territoire métropolitain (9)
- 1 parc national, Le Mercantour : à 1h30 de Nice (2)
- 6e grande métropole la + attractive de France (10)
- 300 jours de soleil par an (2)
- 120 km de côtes, 40 km de plages (2)
- 98 musées et monuments à Nice (11)
- 300 ha de parcs et jardins à Nice (12)
- Labellisée « Ville d’art et d’histoire »
- 4e destination la + prisée au monde (13)
Des infrastructures de transport développées
- 1 aéroport international : Nice Côte d’Azur
- 2 000 vélos en libre-service dans 12 communes (2), 240 km d’itinéraires cyclables dans la métropole (8)
- 3 lignes de tram dont 2 desservants l’aéroport de Nice (2)
- 1 gare SNCF : à 2h30 de Marseille (14)
- + de 140 lignes de bus dans la métropole (15)
Des loyers élevés à Nice
- 18 €/m²/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère de Nice (hors charges) (16)
- 15,1 €/m²/mois : montant médian du loyer dans le département (hors charges) (16)
- 12,9% de logements vacants à Nice (1)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Métropole Nice Côte d’Azur (MCA) ; (3) Insee, 2023 ; (4) Magazine L’Étudiant, 2026 ; (5) Direction générale des entreprises ; (6) Francenum.gouv.fr ; (7) Classement de l’Association villes et villages où il fait bon vivre, 2026 ; (8) Ville de Nice ; (9) Office de tourisme Nice Côte d’Azur ; (10) Baromètre Arthur Loyd, 2026 ; (11) Invest in Côte d’Azur ; (12) Meet in Nice Côte d'Azur ; (13) Étude de Mastercard Economics Institute, 2024 ; (14) SNCF ; (15) Réseau Lignes d’Azur ; (16) Observatoire des loyers, 2024
