Immobilier à Lyon : les prix se stabilisent, le marché retrouve des couleurs

Un marché stabilisé, porté par le retour des acquéreurs

Le marché lyonnais semble changer de cycle après deux années de repli. Les prix ne baissent plus, et le nombre de ventes repart à la hausse (22 368 transactions en 2025, + 10,8% sur un an), selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) 69.

Côté prix, le décrochage constaté à partir de 2023 a cessé, laissant place à la stabilité. Selon les Notaires de France, le prix médian à Lyon atteint 4 436 € le m², tous types de biens confondus. Il s’établit à 4 433 € le m² pour un appartement ancien (- 0,4%), 6 119 € le m² pour un appartement neuf (- 0,3%) et 5 075 € le m² pour une maison ancienne (- 0,2%).

Une métropole puissante, avec une demande locative solide

« Lyon conserve des fondamentaux solides et une attractivité durable », estime Audrey Baconnier, responsable partenaires chez Afedim pour la région Sud-Est. Cette métropole à dimension européenne bénéficie d’une position stratégique, à 2 heures de Paris en TGV, proche des Alpes et de la Méditerranée, sans oublier son nœud ferroviaire et son aéroport. « Lyon bénéficie d’un bassin d’emploi dynamique avec une proportion de cadres importante, de la deuxième population étudiante après Paris et de sièges sociaux de grands groupes », ajoute-t-elle.

La demande locative demeure soutenue, d’autant plus que Lyon accueille près de 190 000 étudiants. Et les loyers confirment cette tension : la FNAIM 69 évalue le loyer moyen à 15,40 € par m² (+ 0,7% sur un an et + 9,1% en cinq ans) et la rentabilité locative brute moyenne à 4,2%.

Pour les investisseurs, un autre paramètre est à surveiller : l'encadrement des loyers appliqué à Lyon et Villeurbanne. L’évolution de ce dispositif expérimental devra néanmoins être suivie dans les prochaines années.

Les secteurs où investir

Selon Audrey Baconnier, « Lyon reste un marché patrimonial de référence où la logique de valorisation à long terme prend le pas sur le rendement immédiat. » Les acquéreurs en quête d’un appartement dans l’ancien et disposant de liquidités à placer peuvent cibler le 2^e arrondissement (4 988 € le m²), le 4^e (4 795 € le m²) et le 6^e (5 281 € le m²), les plus cotés.

Pour un compromis entre prix, demande locative et potentiel de valorisation, le 7^e arrondissement (4 459 € le m² pour un appartement ancien) reste une piste solide, car très prisé des étudiants et des familles. Pour gagner quelques points de rendement, les 8^e (3 844 € le m²) et 9^e arrondissements (3 772 € le m²) sont intéressants, avec des opportunités à la fois dans l’ancien et le neuf.

Les secteurs de La Part-Dieu (Lyon 3^e), Confluence (2^e), Monplaisir (8^e) et des Gratte-Ciel à Villeurbanne séduiront plutôt les acquéreurs en quête de programmes neufs vertueux et innovants d’un point de vue architectural.

Audrey Baconnier conseille de porter une attention particulière à la qualité de la desserte en transports en commun, sans négliger les opportunités offertes par la périphérie. Le développement de la ZAC de la Saulaie à Oullins et certains secteurs de l’Est lyonnais où les programmes neufs peuvent être proposés avec une TVA réduite à 5,5%, sous conditions, constituent des territoires à suivre, notamment pour les primo-accédants. Pour les investisseurs, l’Ouest lyonnais offre également des possibilités d’acquisition en nue-propriété, dans le cadre d’un démembrement de propriété.

La Métropole de Lyon – Coup d’œil 2026

Lyon, 3^e plus grande ville de France

• 1 433 613 hab. dans la métropole dont 520 774 hab. à Lyon (1)
• 3^e ville la + peuplée de France (1)
• 61,7% de la population a moins de 45 ans (1)
• 58 communes (2)
• 25 430 € : revenu annuel médian des ménages à Lyon (3)

Très bien desservie

• 9 526 entreprises (3) et 38 619 salariés (1) dans l’agglomération
• 5 000 « Vélo’v » en vélopartage : 429 stations dans 24 communes (2)
• 4 lignes de métro, 2 lignes de funiculaires, 9 lignes de tram/trambus, + de 140 lignes de bus, 1 ligne de navette fluviale (4)
• 1 aéroport international : Lyon Saint-Exupéry
• 3 gares SNCF, Part-Dieu, Perrache, Saint-Exupéry : à 1h42 de Paris et de Marseille (5)

Un écosystème innovant

• 170 833 entreprises (3) et 677 997 salariés (1) dans la métropole
• 2^e écosystème numérique de France : + de 1 500 start-ups dans le numérique (6)
• Ville pionnière pour les nouvelles mobilités et « smart-grids » (7)
• 11,9% : taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
• 1re très grande métropole la + attractive de France (8)
• 13 pôles de compétitivité en région (9)
• 2^e ville de France pour l’accueil des congrès (10)
• 2 hôpitaux parmi les 250 meilleurs du monde (11)
• 2^e pôle économique de France (2)
• La Part-Dieu : 2^e quartier d’affaires de France (2)

Une ville où il fait bon étudier

• 190 000 étudiants à Lyon (2)
• 6^e ville de France où il fait bon étudier (12)
• Université de Lyon : 10 établissements membres et 25 établissements associés (grandes écoles, etc.), 173 unités de recherche, 7 000 chercheurs

Une forte tension locative

• 14,4 €/m²/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère de Lyon (hors charges) (13)
• 12,7 €/m²/mois : montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (13)
• 8,9% de logements vacants à Lyon (1)

Un cadre de vie accueillant

• 74^e ville de France où il fait bon vivre (14)
• 427 ha au patrimoine mondial de l’Unesco (10)
• 40 salles de spectacles, 75 conservatoires et écoles (musique, danse…) dans la métropole (10)
• 1re ville de France où l’on peut tout faire à pied (15)
• Cité internationale de la gastronomie : 18 restaurants étoilés dans le Rhône (16)
• 2 millions de visiteurs à la Fête des lumières en 2024 (9)
• 5 km de berges en centre-ville aménagées au bord du Rhône (2)
• 14 grands parcs et 24 sentiers de randonnée dans la métropole (2)
• 1 215 km de réseaux cyclables (2) : 355 km de pistes sécurisées d’ici 2030 dans la métropole (17)
• 15^e destination au monde pour le tourisme durable (18)
• 2^e parc hôtelier de France : 14 979 chambres d’hôtels (19)

Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Métropole de Lyon ; (3) Insee, 2023 ; (4) Réseau TCL unifié ; (5) SNCF ; (6) French Tech Saint-Étienne Lyon ; (7) Think tank Réseau durable ; (8) Baromètre Arthur Loyd, 2026 ; (9) Direction générale des entreprises ; (10) Only Lyon ; (11) Classement du magazine Newsweek, 2026 ; (12) Magazine L'Étudiant, 2026 ; (13) Observatoire des loyers, 2024 ; (14) Classement de l’Association villes et villages où il fait bon vivre, 2026 ; (15) Classement du journal Le Parisien, 2024 ; (16) Guide Michelin, 2026 ; (17) Ville de Lyon ; (18) Classement de l’ICCA, 2025 ; (19) Insee, 2026

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