Transmission de patrimoine : les avantages du démembrement de propriété

Usufruit et nue-propriété

La propriété peut faire l’objet d’un démembrement : cela entraine l’attribution de certains droits réels et distincts à leurs titulaires : l’usufruit et la nue-propriété. D’un côté, l’usufruit donne le droit à l’usufruitier d’utiliser le bien et donc d’en percevoir les fruits (occuper le logement, le mettre en location…) et, d’un autre côté, la nue-propriété permet au nu-propriétaire de disposer du bien (soit d’avoir la propriété des murs), sous conditions.

Deux-cas de figures peuvent se présenter :

• Le démembrement classique, aussi appelé viager, effectué dans le cadre d’un conseil personnalisé et encadré par un notaire (sur un bien déjà existant au sein de son patrimoine). Ici, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien lors du décès de l’usufruitier.
• Le démembrement temporaire, aussi appelé à durée fixe, qui repose sur le même partage entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ; cependant, ce dernier est un bailleur institutionnel. C’est lui qui va utiliser le bien et en tirer les loyers : il va donc le gérer temporairement, pour une durée qui s’étend entre 15 et 20 ans. Ici, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien à l’échéance de la durée de contrat signé initialement, il s’agit d’une convention de démembrement.

Un outil de transmission

Le démembrement de propriété classique intervient souvent dans le cadre familial, à travers la préparation de la transmission d’un bien. On parle de donation en nue-propriété, à travers un acte notarié.

Le schéma le plus courant est le suivant : les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété du bien à leurs enfants. Lorsque l’usufruit s’éteint : par le décès dans le cas d’un démembrement viager ou à l’échéance du contrat dans le cadre d’un démembrement temporaire ; les enfants deviennent automatiquement, sans formalité ni taxe pleinement propriétaire.

Une fiscalité allégée

Lors d’une transmission (succession ou donation), un abattement de 100 000 € est accordé par parent et par enfant tous les 15 ans sur les droits de mutation à payer (en ligne directe). Au-delà, la part est taxée selon un barème progressif (environ à hauteur de 20%).

Avec le démembrement de propriété, les parents peuvent optimiser la transmission de leur patrimoine à leurs enfants.

En effet, lors de la donation de la nue-propriété, les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés seulement sur la valeur de la nue-propriété.

Or, celle-ci dépend de l’âge de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement classique (= viager). Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible (cf tableau (A) ci-après). Il est donc intéressant de préparer la transmission « jeune » afin de limiter la fiscalité dans ce cas de figure.

Cependant, l’âge de celui qui donne n’est plus un facteur déterminant dans le cadre d’un démembrement temporaire (= à durée fixe). En effet, c’est un article du CGI (Article 669) qui s’applique (cf tableau (B) ci-après). Il prend comme base de calcul la durée restante de l’usufruit avant l’échéance du contrat (de la convention de démembrement) et détermine le barème à appliquer.

À savoir, les droits à payer peuvent être réglés par le donateur du bien, de son vivant, sans que leur montant ne soit considéré comme une donation, échappant à toute taxation.

Au décès de l’usufruitier, lors du remembrement de propriété, le nu-propriétaire récupère le bien sans fiscalité supplémentaire.

Tableau (A) : Valeur de la nue-propriété pour déterminer les droits à payer lors d’une donation en démembrement de propriété classique (= viager)

Âge de l'usufruitier	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	10%
Moins de 31 ans révolus	20%
Moins de 41 ans révolus	30%
Moins de 51 ans révolus	40%
Moins de 61 ans révolus	50%
Moins de 71 ans révolus	60%
Moins de 81 ans révolus	70%
Moins de 91 ans révolus	80%
Plus de 91 ans révolus	90%

Source : Article 669 du code général des impôts (CGI)

Tableau (B) : Valeur de la nue-propriété pour déterminer les droits à payer lors d’une donation en démembrement de temporaire (= à durée fixe)

Durée restante de l’usufruit	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 10 ans	23%	77%
De 11 à 20 ans	46%	54%
De 21 à 30 ans	69%	31%

Source : Article 669 du code général des impôts (CGI)