La séparation du droit de propriété en deux
Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété d’un bien immobilier, un appartement ou une maison par exemple, en deux avec, d’une part la nue-propriété (« les murs »), et de l’autre l’usufruit (la jouissance du bien).
Dans le cadre d’une donation, le parent qui possède un logement peut donner la nue-propriété à son enfant, tout en conservant l’usufruit du bien. Cet acte doit être obligatoirement réalisé par un notaire.
Le nu-propriétaire (le bénéficiaire) peut vendre ou transmettre ses droits sur le bien, tandis que l’usufruitier (le donateur) peut l’occuper ou le louer et ainsi toucher des loyers, ce jusqu’à son décès.
Un dispositif fiscalement intéressant pour les héritiers
L’avantage du démembrement de propriété se trouve au niveau fiscal, l’outil permettant de réduire les droits à payer à l’État.
En effet, dans le cadre d’une donation avec démembrement de propriété, ces droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur dépend d’un barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier (le donateur). Par exemple, s’il a 60 ans, la nue-propriété représente 50% de la valeur du bien. S’il a 70 ans, elle équivaut à 60% de la valeur du bien. Plus le donateur transmet jeune la nue-propriété, moins la taxation est importante.
Pour une donation entre un parent et son enfant, un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur de la nue-propriété, ce qui est très avantageux. Par exemple, si le parent est âgé de 70 ans, la valeur de la nue-propriété d’un bien de 250 000 € est de 150 000 €. Sur ce montant est déduit l’abattement de 100 000 €. L’actif net imposable s’élève à 50 000 €, soit 8 194 € de droits de donation à payer (selon le barème d’imposition par tranche).
Si l’on reprend le même exemple, dans le cadre d’une donation classique en pleine propriété ou d’une succession l’actif net imposable serait de 150 000 €, soit 28 194 € de droits à payer.
Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir de droits de succession à payer.
Des obligations pour l’usufruitier et le nu-propriétaire
L’usufruitier peut mettre le bien en location sans avoir l’accord du nu-propriétaire (sauf exception). Il est imposé sur les loyers perçus, tout en pouvant déduire ses frais et charges de ses revenus locatifs. La taxe foncière demeure à la charge de l’usufruitier, ainsi que la taxe d’habitation (sauf s’il loue le bien).
Avantage pour le nu-propriétaire : le logement n’entre pas dans le calcul de son patrimoine imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’éventuelle déclaration à l’IFI revient à l’usufruitier.
D’autres obligations incombent aux deux parties. L’usufruitier doit payer les charges de copropriété et financer les dépenses d’entretien et de réparation du logement. Le nu-propriétaire, lui, paye les travaux lourds (portant sur la solidité du bien, etc.). Ces charges peuvent être réparties différemment s’ils le souhaitent.
La revente du bien démembré reste possible
L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent revendre, d’un commun accord, l’entière propriété du bien. Ils se partagent alors le fruit de la transaction selon la valeur de leur part. En dehors de la revente de la pleine propriété, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent vendre leur droit respectif, en principe sans l’accord de l’autre.
En principe, le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit. Toutefois, il convient de se rapprocher d’un notaire pour établir l’acte de démembrement immobilier. Ce dernier facturera des honoraires selon l’ampleur du démembrement.
Par ailleurs, des droits d’enregistrement sont à acquitter en cas de démembrement d’un bien immobilier ; il faudra alors payer des droits d’enregistrement en plus d’éventuels droits de donation.
