La nue-propriété issue du démembrement de propriété : principe et fonctionnement
Le droit de propriété est un droit réel, c’est-à-dire un droit qui donne à une personne un pouvoir direct et immédiat sur une chose.
Les attributs du droit de propriété sont les suivants : le droit d’user de la chose (l’usus), le droit de jouir de la chose (le fructus) et le droit de disposer de la chose (l’abusus).
En ce qu’il est le droit le plus complet qu’on peut exercer sur une chose, le droit de propriété englobe les trois attributs.
La propriété peut faire l’objet d’un démembrement, ce qui entraine l’attribution de certains droits réels distincts à leurs titulaires : l’usufruit et la nue-propriété. Chacun de ces droits implique des règles fiscales et civiles distinctes.
L’usufruit (qui est la réunion de l’usus et du fructus) permet à son titulaire d’user et de jouir de la chose, mais pas d’en disposer (il n’en est pas pour autant le propriétaire). L’usufruitier peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple. Il doit en conserver la substance et restituer la chose au terme de l’usufruit.
Le nu-propriétaire est titulaire de l’abusus. Il dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente. Parmi les trois attributs du droit de propriété, celui-ci constitue la prérogative essentielle : il ne peut y avoir de propriété s’il n’y a pas d’abusus (comme précisé précédemment, l’usus et le fructus ensemble correspondent à l’usufruit). Lors de l’extinction de l’usufruit, il a vocation à recouvrer la totalité des prérogatives du plein propriétaire ; en quelque sorte il dispose « d’un droit futur à la pleine propriété ».
Les avantages de l’application du démembrement de propriété aux biens immobiliers locatifs
Vous pouvez faire le choix de l’acquisition d’une « nue-propriété ».
Dans ce cadre, l’usufruit est concédé temporairement à un autre titulaire. Il s’agit généralement d’une personne morale, bailleur institutionnel, qui loue le bien pendant la durée du démembrement et donc en perçoit les revenus.
Cet usufruit est cédé pour une période qui se limite dans le temps ; elle varie habituellement entre 15 et 20 ans.
Du fait de la non-perception des revenus ou de l’usage du bien, la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété. Le prix d’achat est calculé selon la valeur économique de la nue-propriété. En effet, vous pouvez acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. Une décote sur le prix du bien vous est accordée, pouvant aller de 30% à 50%.
A l’échéance du démembrement de propriété, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété du bien sans formalité ni taxe. En tant qu’’investisseur nu-propriétaire, vous devenez alors plein propriétaire automatiquement et sans frais.
Vous bénéficiez sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier (hors de toute la valorisation immobilière traditionnelle) :
- Valorisation mécanique liée à la reconstruction progressive de la pleine propriété
- Valorisation économique liée à l’inflation
L’usufruitier, va supporter les contraintes, charges et risques liés à la location. Ainsi, le nu-propriétaire ne sera pas inquiété par la recherche de locataires, le défaut de paiement des loyers ou le paiement des charges d’entretien, de copropriété…
Par convention, l’usufruitier (= le bailleur institutionnel) s’engage à :
- Supporter toutes les charges, impôts, taxes et risque locatif ;
- Prendre en charge les petites et grosses réparations (Art 605 et 606 du Code Civil) ;
- Restituer le bien après remise en bon état d’habitabilité à l’échéance du démembrement.
Une fiscalité attrayante
En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité pendant toute la période du démembrement. En effet, vous ne percevez pas de loyers : vous ne générez ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.
Concernant l’IFI Impôt sur la Fortune Immobilière : la nue-propriété n’est pas intégrée à l’assiette de calcul de ce denrier (Articles 885 CGI).
De plus, la taxe foncière n’est pas payée par le nu-propriétaire ; en effet, elle est à la charge de l’usufruitier (Articles 1384 A al CGI/Art 104 LDF 2004).
Par ailleurs, si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, vous bénéficierez d’une réduction de l’assiette des droits de mutation à titre gratuit.
Au sujet du traitement des plus-values ; ces dernières relèvent du régime commun des plus-values immobilières des particuliers (Bulletin officiel des finances publiques du 12/09/2012).
Enfin, en cas de revenus fonciers existants, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de ces derniers si l’investissement est réalisé à crédit. Certaines conditions doivent être respectées afin de bénéficier de cet avantage fiscal (Usufruit Locatif Social et Usufruit Locatif Intermédiaire si bailleur social uniquement Articles. 31,I, 1°, du CGI depuis décembre 2008/LDFR 2008).
Les points d’attention à ne pas négliger
La nature et le professionnalisme de l’usufruitier
Il est important d’appréhender la solidité financière, la notoriété, le savoir-faire, l’expérience et le professionnalisme de l’usufruitier, bailleur institutionnel.
Il s’agit également de porter son attention et d’examiner les termes du contrat, notamment sur la prise en charge des différents travaux, la répartition des charges, la remise en état des parties privatives ou communes à l’extinction de l’usufruit, la délivrance d’information …
Enfin, tel que précisé précédemment, si vous envisagez de déduire les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété de vos autres revenus foncier : l'usufruitier devra être un bailleur social.
Envisager l’investissement à long terme
Il est possible de céder la nue-propriété à tout moment. En effet, il existe un marché secondaire de la nue-propriété ; cependant, le nombre de transactions reste atone… Ainsi, il est préférable d'envisager cet investissement immobilier sur le long terme. Une durée de détention de 15 à 20 ans est à envisager ; en effet, il s’agit d’un bien qu’il est conseillé de conserver. Cette solution d’investissement prend la pleine mesure de son sens et de ses qualités à terme. La préparation de transmission via cet outil est également plébiscitée : l’esprit de continuité et de pérennité y est ainsi valorisé.
Absence de revenu sur la période du démembrement
Acheter un bien en nue-propriété s’inscrit dans le cadre d’une diversification du patrimoine. En effet, cette solution d’investissement s’appréhende sur la base de complément d’activités qui génèrent des revenus suffisants par ailleurs et vont permettre de rembourser les échéances d’un emprunt éventuel ; elle peut également être choisie en achat au comptant.
Le respect des fondamentaux d’un investissement immobilier
La qualité de la construction, l’emplacement et le prix sont les facteurs déterminants de l’achat d’un bien en nue-propriété. En effet, une sélection pointue des adresses au sein des territoires en tension foncière permet d’avancer en sérénité.
De fortes perspectives de valorisation sont à envisager pour les métropoles à dynamisme économique qui ont des projets urbains.
Enfin, la qualité et le standing des nouvelles constructions seront gages de la pérennité de votre investissement.
