Le démembrement de propriété, qu’est-ce que c’est ?
Le démembrement de propriété désigne un acte juridique consistant à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Le nu-propriétaire possède le bien mais ne peut pas l’utiliser pour l’habiter ni pour en percevoir les loyers. Il ne dispose donc pas non plus d’un droit de vote sur la gestion du bien. L’usufruitier, quant à lui, dispose du droit de jouissance du bien et peut donc l’habiter ou en percevoir les loyers s’il choisit de le louer. En clair l’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont une autre personne (le nu propriétaire) est le propriétaire final.
Quels sont les cas les plus fréquents de démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété classique
Dans le cadre d’une donation, le donateur conserve l’usufruit pour en garder l’usage et transmet la nue-propriété du patrimoine immobilier à ses enfants.
Dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant a souvent la faculté d’opter pour l’usufruit de l’ensemble du patrimoine du défunt et la nue-propriété est transmise aux enfants.
L’autre cas qui présente un intérêt majeur pour un investissement est celui du démembrement de propriété temporaire. L’achat en nue-propriété est en effet une solution idéale pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine à moindre coût.
Le démembrement de propriété temporaire : la solution idéale pour un investisseur
L’achat en nue-propriété est une solution idéale pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Le démembrement de propriété temporaire permet à un investisseur, qu’il soit une personne physique ou une SCI d’acquérir un logement construit ou à construire en nue-propriété sur lequel il va céder l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 15 et 20 ans. À l’issue de la période, la pleine propriété est reconstituée et le nu-propriétaire récupère l’intégralité de son bien pour en jouir à sa guise. Il peut choisir de l’habiter, de le louer ou de le vendre.
Les avantages du démembrement de propriété en investissement
En matière d’investissement immobilier, on s’interroge souvent. Y a-t-il un bon moment pour investir dans le locatif ? Quel est l’investissement qui offre le plus de rentabilité locative ? Est-ce que cela va prendre du temps ? L’achat en nue-propriété mérite qu’on s’y attarde pour investir.
Réaliser un investissement immobilier pour un prix plus réduit
L’investisseur va donc acheter un bien immobilier à une valeur départie de la valeur de son usufruit. L’investisseur ne paye alors que la valeur de la nue-propriété. Ce barème est fixé par le Code Général des Impôts et est établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il est valable uniquement pour démembrement viager. Dans le démembrement temporaire, la nue-propriété est déterminée au travers d’un calcul d’usufruit économique (cumul de l’ensemble des loyers pouvant être perçus sur la durée du démembrement temporaire). Il reste toujours inférieur au véritable prix d’achat du bien immobilier. Si vous avez investi dans une résidence bien située et de standing, votre investissement est bien protégé.
En savoir plus : Investir à plusieurs dans l’immobilier locatif : avantages et inconvénients
La gestion du bien
Tandis que le nu-propriétaire possède le droit de propriété, la gestion locative du bien est confiée à l’usufruitier. C’est donc lui qui se charge de tout ce qui a trait à la location du bien. Pour l’investisseur, pas de risques de loyers impayés, de vacance locative, de charges d’entretien et de travaux. C’est également l’usufruitier qui s’acquitte de la taxe foncière. A noter toutefois qu’en cas de démembrement issu d’une succession, les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire !
Les avantages fiscaux
Posséder un bien en nue-propriété, c’est également obtenir des avantages au niveau de la fiscalité :
- L’absence de revenus fonciers : pas de conséquence à prendre en compte dans la fiscalité foncière, votre impôt reste donc inchangé.
- Pour l’investisseur qui finance son acquisition par un prêt immobilier, il peut sous conditions déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus par ailleurs
- Pour ceux qui sont soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la nue-propriété achetée dans le cadre d’un investissement en démembrement n’entrera pas dans le calcul de cet impôt. C’est le seul investissement qui y échappe à cette charge fiscale immobilière.
- Lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, aucun impôt sur la plus-value n’est appliqué (sauf dans le cas d’une SCI à l’impôt sur la fortune) . Si le bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans, une exonération d’impôts sur la plus-value est applicable.
