Les diagnostics immobiliers : pourquoi sont-ils obligatoires ?
Le caractère obligatoire des diagnostics immobiliers poursuit un but bien précis : protéger les locataires potentiels en leur fournissant des informations sur l’état général de l’appartement ou de la maison qu’ils vont occuper. Les diagnostics immobiliers permettent également de s’assurer que le propriétaire bailleur respecte les normes en matière de sécurité, de santé et d’environnement. À l’aide de ces diagnostics, le locataire est pleinement informé de l’état général du bien qu’il va occuper, mais également de la présence ou l’absence de substances nocives, de la consommation énergétique du logement et des risques éventuels liés à certaines installations.
Ces diagnostics sont rassemblés dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier rassemble tous les éléments obligatoires et dresse un état des lieux précis et objectif des caractéristiques de l’habitation. Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail de location ou lors de son renouvellement. Il est envoyé et signé par le locataire au format numérique, sauf si celui-ci s’y oppose. Leur réalisation doit être planifiée en amont de la mise en location et figure parmi les étapes clés pour une bonne gestion locative.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
Lors de la mise en location d’un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, le bailleur doit fournir un ensemble de diagnostics qui doivent être transmis au plus tard lors de la signature du bail ou lors de son renouvellement.
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic qui fournit des informations sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’une habitation. Il a pour objectif de donner aux propriétaires et aux locataires des informations sur la performance énergétique de leur logement et d’identifier les axes et travaux d’amélioration pour réduire la consommation.
Le résultat du DPE est exprimé en deux étiquettes, l’une concernant la consommation d’énergie du logement et l’autre pour le taux d’émissions de gaz à effet de serre, toutes deux exprimées en lettres de A à G. Les lettres A et B correspondent aux niveaux le plus performants quand les lettres F et G correspondent aux moins performants. Le DPE s’accompagne d’une obligation à mentionner dans le bail le montant estimatif des dépenses énergétiques annuelles.
Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Le Constat de risque d’exposition (Crep) est un diagnostic qui permet d’indiquer la concentration en plomb dans un logement. Aussi appelé diagnostic plomb, ce diagnostic est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Il est effectué sur les parties privatives du logement incluant les revêtements extérieurs. Les canalisations en plomb ne sont pas concernées.
L’état de l’installation intérieure de l’électricité
Pour assurer la sécurité des occupants du logement, un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire pour les logements dont l’installation électrique intérieure a plus de 15 ans. Il est effectué sur le logement et sur ses dépendances et recense les risques qui mettraient en jeu la sécurité des occupants.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Tout comme pour l’électricité, les logements équipés d’une installation intérieure de gaz datant de plus de 15 ans sont soumis à l’obligation de réaliser un diagnostic. Ce diagnostic visuel permet de vérifier la conformité des installations de gaz et de détecter d’éventuelles anomalies qui mettraient en jeu la sécurité des locataires. Le diagnostic gaz va s’appliquer sur l’état et le fonctionnement des équipements, mais également sur la ventilation et la présence d’équipements de sécurité.
L’état des risques et pollutions (ERP)
Ce document réglementaire vise à informer les locataires qui vont louer un logement dans une zone concernée par un risque naturel (inondation, séisme, mouvements de terrain, etc.), minier ou technologique. La liste des communes qui sont concernées est fixée par le préfet du département.
Le diagnostic bruit
Ce document est obligatoire depuis le 1er juin 2020 et concerne les logements exposés aux bruits des aéroports ou aérodromes et qui sont donc situés dans une zone définie par un Plan d’exposition au bruit (PEB).
L’état d’amiante
Le diagnostic amiante concerne tous les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997 (le permis de construire faisant foi). Il permet de vérifier la présence d’amiante dans les matériaux de construction et de détecter les risques que cela peut représenter pour les occupants. S’il n’est pas obligatoire de l’annexer au bail, le contrat de location rappelle toutefois l’obligation qu’a le propriétaire bailleur de mettre à disposition du locataire ce diagnostic sur simple demande.
Quelle est la durée de validité des diagnostics ?
Parmi les diagnostics à indexer obligatoirement au contrat de location, on retrouve donc pour tous les logements le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels et pollutions (ERP). La durée de validité des diagnostics n’est pas la même.
|
Diagnostic |
Durée de validité pour une location |
|
DPE |
10 ans À l’exception des : DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 qui étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022 DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 valables jusqu’au 31 décembre 2024 |
|
Crep |
Si absence de plomb : durée illimitée Si présence de plomb : 3 ans dans le cadre de la vente Si présence de plomb : 6 ans dans le cadre de la location |
|
Diagnostic électricité |
6 ans dans le cadre de la location et 3 ans dans le cadre de la vente |
|
Diagnostic gaz |
6 ans dans le cadre de la location et 3 ans dans le cadre de la vente |
|
ERP |
6 mois |
|
État d’amiante |
Si absence d’amiante : durée illimitée Si présence d’amiante : 3 ans sauf si éléments de la liste A amiantés, alors 1 an de validité |
Qui peut réaliser les diagnostics ?
Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié. Ces derniers doivent être titulaires d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) pour chaque type de diagnostic immobilier qu’ils proposent. Cette accréditation est valable cinq ans. Le choix du diagnostiqueur est libre. L’état des risques et pollutions peut être rempli par le bailleur.
Les diagnostics immobiliers figurent parmi les documents nécessaires pour mettre en place une gestion locative efficace. En confiant votre bien en gestion à Afedim, vous bénéficiez de la gestion technique des diagnostics. Votre gestionnaire peut les organiser pour vous auprès d'un prestataire référencé et vous conseiller sur les éventuels travaux de mise en conformité à mettre en œuvre à la suite des diagnostics, pour plus de sérénité.
Pour aller plus loin :
