Un terrain raccordé à l’ensemble des réseaux
La viabilisation d’un terrain est la condition préalable pour pouvoir construire une habitation. Cette opération consiste à effectuer des travaux pour raccorder le terrain aux différents réseaux publics : eau, électricité, gaz, téléphone et assainissement des eaux usées. La viabilisation d’un terrain en augmente la valeur. Il sera donc plus facile à revendre ensuite.
Pour pouvoir construire, il faut que le terrain soit viabilisé. Cependant, il ne faut pas confondre terrain viabilisé et terrain constructible. « Un terrain viabilisé est un terrain à bâtir s’il est situé dans une zone constructible », explique Maître Claudine Coutadeur, avocate en droit de l’urbanisme.
Les conditions pour la viabilisation d’un terrain
L’emplacement du terrain détermine s’il est possible de le viabiliser ou pas. Il est donc important avant tout achat de consulter en mairie les règles d’urbanisme applicables sur la commune : plan local d’urbanisme (PLU), carte communale, règlement national d’urbanisme (RNU).
Tout terrain en zone urbaine ou à urbaniser est a priori constructible. Par exemple, les terrains situés dans des lotissements étant à l’origine des terrains en zone à urbaniser, ils sont obligatoirement déjà viabilisés par le lotisseur.
En zone agricole, il est possible de construire sous certaines conditions et seulement si vous êtes exploitant agricole.
Les terrains situés en zones naturelles et forestières n’étant pas constructibles, la viabilisation sera refusée. Lorsqu’un terrain est situé à la limite entre deux zones, il est conseillé de se renseigner sur les procédures de révision du PLU pour éventuellement faire passer le terrain en zone constructible.
Entre 5 000 € et 15 000 €, le coût de la viabilisation
L’acheteur d’un terrain ou celui qui souhaite y faire des travaux à tout intérêt à demander un certificat d’urbanisme (CU) auprès de la mairie. Ce document gratuit existe sous deux formes : le CU opérationnel permet de savoir si le projet est réalisable, en fonction de ses caractéristiques et de la présence ou non des différents réseaux. Le CU informatif indique les différentes taxes et participations d’urbanisme dont il faudra s’acquitter.
En zone urbaine, les réseaux doivent être présents et doivent permettre le raccordement du terrain. À défaut, si ceux-ci sont trop éloignés du terrain, l’extension des réseaux est à la charge de la collectivité : « Mais il ne faut pas s’attendre à ce que cela soit fait nécessairement de façon rapide. Cela dépend du montant de la dépense que devra engager la collectivité », prévient l’avocate Claudine Coutadeur. Et dans tous les cas, le branchement privé, c’est-à-dire le raccordement de votre parcelle privée aux réseaux publics, est à votre charge. « En zone à urbaniser, la collectivité n’a pas l’obligation de prolonger les réseaux. C’est alors à l’aménageur de réaliser l’ensemble des travaux », ajoute François Roualet de l’Ordre des géomètres-experts.
Si un raccordement au téléphone peut se faire rapidement, celui au réseau d’assainissement risque d’être plus long et plus coûteux. Le coût total de l’opération varie entre 5 000 € et 15 000 €. Il dépend notamment de la distance du terrain avec les différents réseaux publics. Pour chaque raccordement, il faut faire appel au concessionnaire chargé de l’exploitation du réseau ou à l’organisme chargé des travaux sur le réseau (société des eaux, etc.).
Un chemin d’accès indispensable et d’une largeur d’environ quatre mètres
La viabilisation n’est possible que si le terrain possède un chemin d’accès, indispensable avant toute construction. Le chemin doit être large d’environ quatre mètres pour permettre aux différents véhicules du service public d’accéder au terrain : « La collectivité peut refuser la construction d’une voie d’accès si celle-ci est considérée comme dangereuse, comme dans le cas d’une route départementale très passante », explique Maître Claudine Coutadeur.
Enfin, si le terrain est enclavé, il ne dispose pas d’un accès propre à la voie publique. Il faudra donc créer un accès à travers les parcelles voisines. Ce droit de passage est garanti par l’article 682 du Code civil sous la forme d’une servitude de passage. Le propriétaire du terrain enclavé devra verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. En cas de litige (absence d’accord amiable), c’est le juge qui statuera.
