La classe A représente l'excellence, avec une consommation inférieure à 70 kWh/m²/an, tandis que les classes F et G désignent les logements les plus énergivores, souvent qualifiés de passoires thermiques.
En 2025, ce classement prend une importance particulière : dans le cadre de la loi Climat et Résilience, la mise en location des logements classés G est désormais interdite. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis à ceux classés E en 2034. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de situer précisément votre maison sur cette échelle et d’identifier les travaux à réaliser pour améliorer son efficacité énergétique. Il fait partie des démarches administratives nécessaires pour vendre un bien immobilier.
Le DPE : pierre angulaire de la performance énergétique
Que signifie DPE et comment fonctionne-t-il ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un outil normalisé qui mesure la consommation d’énergie d’un logement et son impact environnemental. Réalisé par un professionnel agréé, il repose sur des paramètres techniques précis : isolation, équipements de chauffage, ventilation, production d’eau chaude, etc.
Grâce à la méthode 3CL, le DPE établit une estimation fiable, indépendante du comportement des occupants. Le rapport obtenu contient des suggestions pour améliorer la performance énergétique et diminuer les coûts d’exploitation du logement. Ces recommandations peuvent également ouvrir droit à des aides publiques comme MaPrimeRénov’.
Combien de temps le DPE est-il valable ?
La validité d’un DPE est de 10 ans pour tous les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021. En revanche, ceux effectués entre janvier 2018 et juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
Un nouveau DPE est exigé :
- lorsque le document est périmé,
- après des travaux de rénovation énergétique importants,
- ou lors d’une vente ou d’une mise en location sans DPE valide.
Son coût oscille entre 100 et 250 euros selon la surface et la localisation. Sa validité peut être vérifiée sur le site de l’ADEME via le numéro unique figurant sur le diagnostic.
Pourquoi le DPE est-il devenu obligatoire ?
L'Union Européenne a initié en 2002 une directive sur la performance des bâtiments que la France a traduite par la création du DPE en 2006. Cette mesure répond à un double objectif environnemental et social : réduire l'empreinte carbone du parc immobilier et protéger les occupants contre la précarité énergétique.
Le secteur du bâtiment représente 20% des émissions de CO₂ en Europe. La mise en place d'un indicateur standardisé permet d'identifier les logements énergivores et d'encourager leur rénovation grâce à des recommandations ciblées.
Cette transparence sur la consommation énergétique aide aussi les futurs occupants à mieux évaluer leurs charges mensuelles. Un marché immobilier plus lisible se dessine, où la performance énergétique devient un critère de choix déterminant pour l'achat ou la location d'un bien.
Historique de l'obligation du DPE :
- 1er novembre 2006 : le DPE devient obligatoire pour la vente de logements existants.
- 1er juillet 2007 : l'obligation est étendue aux logements mis en location.
- 1er janvier 2011 : l'affichage du DPE devient obligatoire sur les annonces immobilières, tant pour la vente que pour la location.
- 1er juillet 2021 : le DPE est réformé pour devenir juridiquement opposable. Cela signifie que les informations qu'il contient peuvent être utilisées en justice en cas de litige.
Comment fonctionne le classement du DPE en 2025 ?
Le classement DPE repose sur deux indicateurs : la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). Depuis sa réforme en 2021, le DPE est juridiquement opposable. Il ne se base plus sur les factures d’énergie mais uniquement sur les caractéristiques techniques du logement. Les seuils sont normalisés : un logement classé A consomme moins de 70 kWh/m²/an, tandis qu’un logement classé G dépasse les 420 kWh/m²/an. Ce fonctionnement vise à orienter les propriétaires vers des travaux structurels plutôt que de simples changements de comportement.
Les 7 classes énergétiques expliquées en détail
Classe A et B : l'excellence énergétique
Les logements notés A ou B constituent l'élite du parc immobilier français avec une consommation maximale de 110 kWh/m²/an. Ces habitations se distinguent par leur conception optimisée et leurs équipements dernier cri : pompe à chaleur, VMC double flux et panneaux photovoltaïques.
Une maison labellisée A consomme moins de 70 kWh/m²/an, tandis qu'un bien classé B atteint entre 71 et 110 kWh/m²/an. Pour une surface de 100m², la facture énergétique annuelle varie de 250€ à 500€, soit trois fois moins qu'un logement standard.
Les propriétaires de ces biens bénéficient d'une plus-value significative à la revente, pouvant atteindre 15% par rapport aux classes inférieures. Un atout considérable dans un marché immobilier de plus en plus sensible aux enjeux écologiques.
Classe C et D : la performance acceptable
Les maisons de classe C présentent une consommation annuelle entre 111 et 180 kWh/m²/an, tandis que la catégorie D affiche des valeurs entre 181 et 250 kWh/m²/an. Ces niveaux garantissent un confort thermique satisfaisant pour les occupants.
Les bâtiments notés C représentent 24% du parc immobilier français en 2025, majoritairement des constructions récentes équipées d'un chauffage central au gaz naturel ou au fioul. La note D, quant à elle, caractérise 32% des logements, principalement des habitations des années 1980-1990.
Des améliorations simples comme le remplacement des fenêtres ou l'optimisation du système de chauffage permettent facilement de faire progresser ces habitations vers une meilleure performance. Un investissement modéré suffit généralement pour réduire la facture énergétique de 15 à 25%.
Classe E : un bilan énergétique à surveiller
Avec une consommation située entre 251 et 330 kWh/m²/an, les habitations classées E nécessitent une attention particulière. Cette catégorie marque un tournant réglementaire majeur puisque depuis le 1er janvier 2025, un audit énergétique devient obligatoire avant toute vente.
La réalisation de cet audit permet d'identifier précisément les faiblesses du bâtiment et d'établir un plan de rénovation chiffré. Les propriétaires disposent alors d'une feuille de route claire pour améliorer leur bilan énergétique.
Le passage vers une meilleure étiquette énergétique s'avère stratégique : ces logements seront interdits à la location dès 2034. Des solutions comme l'installation d'une chaudière biomasse ou le renforcement de l'isolation peuvent réduire la facture énergétique de 30 à 40%.
Classes F et G : les passoires thermiques
Les logements les plus énergivores se caractérisent par une consommation dépassant 331 kWh/m²/an pour la classe F, et 420 kWh/m²/an pour la classe G. Ces bâtiments présentent généralement des défauts majeurs : murs non isolés, menuiseries vétustes et systèmes de chauffage obsolètes.
La réglementation actuelle impose des contraintes strictes aux propriétaires de ces biens. Le gel des loyers s’applique déjà aux classes F et G, tandis que la mise en location est interdite pour les logements classés G depuis janvier 2025, puis F dès 2028.
MaPrimeRénov’ permet aujourd’hui d’obtenir des aides jusqu’à 90 % du montant des travaux pour transformer des passoires thermiques en habitats économes. En matière de construction, d’autres dispositifs existent, comme l’éco‑prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 %, ou les certificats d’économies d’énergie, qui constituent une véritable aide à la construction pour les projets performants.
Comment déterminer la classe énergie de votre maison ?
Les critères d'évaluation du DPE
Le calcul du diagnostic énergétique repose sur une analyse approfondie des caractéristiques techniques du bâtiment. La qualité de l'isolation thermique constitue un facteur déterminant : les murs, la toiture et les fenêtres font l'objet d'une inspection minutieuse.
L'évaluation prend aussi en compte la performance des équipements de chauffage et de production d'eau chaude. Le rendement énergétique de ces installations joue un rôle majeur dans la notation finale.
La ventilation représente un autre paramètre clé. Une VMC performante garantit un renouvellement d'air optimal tout en limitant les déperditions thermiques. L'orientation du bâtiment et son exposition au soleil sont également analysées pour établir le bilan complet des apports naturels de chaleur.
La méthode de calcul de la consommation
La méthode 3CL, développée par l'ADEME, sert de référence pour évaluer la consommation énergétique d'une habitation. Cette approche standardisée prend en compte une occupation moyenne du logement de 16 heures par jour en semaine et 24 heures le week-end.
Le calcul s'appuie sur une température intérieure théorique de 19°C en journée et 17°C la nuit. Pour l'eau chaude sanitaire, l'estimation considère la surface habitable et le taux d'occupation standard du foyer.
Les données climatiques départementales sur 30 ans affinent le diagnostic grâce à des corrections liées à l'altitude et à la distance du littoral. Cette méthodologie garantit une évaluation fiable et comparable entre tous les types de logements.
L'impact des émissions GES sur le classement
Les émissions de gaz à effet de serre jouent un rôle déterminant dans l’attribution de la note finale d’un logement. Depuis la réforme du DPE en 2021, la classe énergétique est définie par le moins bon résultat entre la consommation d’énergie primaire et les émissions de CO₂. Par exemple, une maison bien isolée mais chauffée au fioul peut être rétrogradée de la classe C à D, en raison de son impact environnemental.
La nature de l’énergie utilisée pèse lourd dans la balance : une habitation tout-électrique, surtout avec une pompe à chaleur, émet en moyenne 4 à 5 fois moins de CO₂ qu’une maison équivalente chauffée au fioul ou au gaz.
Un exemple concret : une maison de 100 m² chauffée au fioul peut émettre jusqu’à 7 tonnes de CO₂/an, contre environ 1,5 tonne pour la même surface équipée d’une pompe à chaleur performante.
L’utilisation d’énergies renouvelables est un levier puissant pour améliorer son classement : l’installation de panneaux solaires, de chauffage biomasse ou le recours à un réseau de chaleur vert peut réduire l’empreinte carbone jusqu’à 70 %, tout en augmentant la valeur verte du bien.
Le cadre réglementaire en 2025
Nouvelles réglementations pour la location
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Cette interdiction sera étendue aux logements classés F en 2028 et E en 2034, dans le cadre de la loi Climat et Résilience.
Les propriétaires bailleurs doivent donc respecter un niveau minimal de performance énergétique avant toute mise en location.
Un accompagnement personnalisé est proposé via le réseau France Rénov’, avec des conseillers qui orientent les bailleurs dans leurs travaux de rénovation et les démarches d’aides.
Les locataires peuvent exiger des travaux si le logement est énergétiquement non conforme. En cas de refus injustifié du bailleur, ils peuvent saisir une commission de conciliation ou la justice. Depuis 2022, le gel des loyers s’applique déjà aux logements classés F et G.
Les aides à la rénovation s'adaptent aux besoins des propriétaires bailleurs. Un bonus supplémentaire de 2000€ récompense les rénovations permettant un saut de deux classes énergétiques. Par exemple, une maison passant de D à B peut bénéficier d'une enveloppe majorée pour l'installation d'une pompe à chaleur.
Obligations pour la vente immobilière
La réglementation 2025 impose un audit énergétique complet lors de la vente des biens classés E. Cette mesure s'ajoute aux diagnostics déjà requis pour les logements F et G depuis le 1er avril 2023.
Un document détaillé doit présenter aux acheteurs potentiels l'état thermique du bien dès la première visite. Les vendeurs doivent anticiper cette démarche qui nécessite l'intervention d'un professionnel certifié. Il s’agit d’un élément indispensable à prendre en compte pour l’estimation du prix de vente d’un bien immobilier
L'audit énergétique inclut une analyse approfondie du bâti et des équipements, suivie de recommandations chiffrées pour les travaux d'amélioration. Ce diagnostic peut aussi s'inscrire dans les étapes de construction de la maison, en aidant les futurs acquéreurs à planifier des investissements durables dès la conception ou dans le cadre d’une rénovation par étapes.
Calendrier des interdictions par classe
La mise en place des restrictions locatives s'échelonne sur plusieurs années. Le 1er janvier 2025 marque une étape décisive avec l'exclusion des biens classés G du marché de la location. Cette mesure concerne près de 600 000 habitations en France métropolitaine.
Les propriétaires de logements notés F doivent anticiper 2028, date à laquelle leurs biens deviendront également impropres à la location. Un délai supplémentaire attend les maisons et les appartements classées E, avec une échéance fixée à 2034.
Les locations saisonnières n'échappent pas à ces règles. Les meublés touristiques doivent atteindre la note D d'ici 2034, sous peine d'interdiction. Face à ces délais, de nombreux propriétaires optent dès maintenant pour des rénovations globales, profitant des aides financières MaPrimeRénov'.
Normes énergétiques en vigueur : constructions neuves et bâtiments existants
Normes pour les maisons neuves
La RE2020 redéfinit les standards de construction avec des exigences accrues. Les bâtiments neufs doivent désormais atteindre une performance minimale de classe B, garantissant une faible empreinte environnementale.
L'accent est mis sur l'utilisation de matériaux biosourcés comme le bois ou la paille, favorisant une réduction de l'impact carbone. Cette approche écologique s'accompagne d'une incitation à intégrer des énergies renouvelables : panneaux solaires ou pompes à chaleur deviennent des solutions privilégiées.
Un constructeur doit maintenant prouver que sa réalisation optimise l'orientation du bâtiment et maximise les apports solaires naturels. Ces mesures entraînent une hausse moyenne de 5% à 10% du coût de construction, compensée par des économies substantielles sur les futures factures énergétiques.
Standards pour les logements existants
La mise aux normes des habitations anciennes représente un défi majeur. Les rénovations thermiques doivent désormais suivre un protocole strict pour garantir des résultats durables. Un bâtiment rénové selon les standards actuels peut réduire sa facture énergétique de 35% à 60%.
L'amélioration du confort thermique passe par une approche globale. La priorité se porte sur l'enveloppe du bâtiment avec le renforcement de l'isolation des murs et de la toiture. Viennent ensuite la modernisation des systèmes de chauffage et la ventilation.
Les solutions techniques s'adaptent aux caractéristiques architecturales de chaque habitation. Par exemple, une maison en pierre de taille nécessite des matériaux respirants comme la laine de bois, tandis qu'une construction des années 70 acceptera des isolants plus conventionnels.
Améliorer la note énergétique de votre maison
Diagnostic initial et points d'amélioration
Un bilan énergétique approfondi révèle les faiblesses de votre habitat. L'analyse commence par une évaluation des fenêtres et des portes, sources fréquentes de déperditions thermiques.
Le professionnel examine ensuite la qualité de la ventilation et l'état des équipements de chauffage. Cette inspection minutieuse permet d'identifier les zones prioritaires à traiter.
Les points d'optimisation se concentrent sur trois axes majeurs : la performance de l'enveloppe du bâtiment, l'efficacité des systèmes de production de chaleur et la gestion des flux d'air. Par exemple, une maison des années 80 pourrait nécessiter le remplacement des menuiseries simple vitrage et la modernisation du système de ventilation.
La réalisation d'une thermographie infrarouge complète ce diagnostic en visualisant précisément les fuites thermiques.
Solutions pour réduire la consommation
Les systèmes de pilotage intelligent transforment radicalement la gestion énergétique d'une maison. Un thermostat connecté associé à des vannes thermostatiques permet une économie moyenne de 25% sur le chauffage, en adaptant la température pièce par pièce selon vos habitudes de vie.
L'éclairage représente un poste substantiel des dépenses. Le remplacement des ampoules classiques par des LED de dernière génération réduit la facture de 80%. Un détecteur de présence dans les zones de passage limite aussi le gaspillage.
La production d'eau chaude sanitaire mérite une attention particulière. Un ballon thermodynamique couplé à des panneaux solaires thermiques diminue de 70% la consommation liée à ce poste. L'installation d'un récupérateur de chaleur sur les eaux grises renforce cette économie.
Des équipements électroménagers A+++ et une box internet programmée en mode économie la nuit complètent ces dispositifs pour une maison sobre en énergie.
Travaux prioritaires par classe énergétique
Les propriétaires d'un logement classé G gagneront jusqu'à trois lettres avec une rénovation globale combinant l'isolation des murs extérieurs et le remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur air-eau.
Pour les maisons classées F, la priorité porte sur le traitement de la toiture et le changement des fenêtres simple vitrage, permettant un gain de deux classes énergétiques. Les habitations notées E nécessitent une modernisation du système de ventilation couplée à l'installation d'un ballon thermodynamique.
Les logements classés D peuvent tendre vers la classe B, voire le label BBC rénovation, en combinant l’isolation des planchers bas avec la pose de panneaux photovoltaïques. Un budget moyen de 25 000 € est souvent suffisant pour atteindre cet objectif, avec un retour sur investissement estimé entre 8 et 10 ans, notamment grâce aux aides publiques.
Impact de la classe énergie sur votre bien
Influence sur la valeur immobilière
La performance énergétique d'une maison impacte directement son prix sur le marché. Les biens classés A ou B bénéficient d'une valorisation notable, se négociant jusqu'à 15 % au-dessus des prix moyens du secteur.
À l'inverse, les propriétaires de logements énergivores subissent une décote significative. Une maison classée F ou G perd entre 10 % et 19 % de sa valeur par rapport à un bien équivalent noté D, selon les régions. La Nouvelle-Aquitaine enregistre les écarts les plus marqués.
Le marché immobilier 2025 renforce cette tendance. Les acheteurs, de plus en plus sensibles aux coûts énergétiques, privilégient les biens performants. Le label du logement devient ainsi un critère de sélection déterminant, influençant aussi bien la valeur que l'attractivité du bien. Un investissement dans l'amélioration énergétique représente désormais un atout majeur pour maximiser la valeur d'une propriété.
Conséquences sur les charges énergétiques
Le montant des factures varie drastiquement selon le niveau de consommation de l'habitat. Une maison économe de catégorie A garantit des charges annuelles maîtrisées, autour de 400€ pour 100m².
Les dépenses grimpent rapidement pour les catégories inférieures. Un foyer habitant une résidence classée D débourse en moyenne 1 800€ par an, tandis que les occupants d'une passoire thermique peuvent voir leur budget exploser jusqu'à 4 500€ annuels.
Un exemple révélateur : une famille occupant une maison de 120m² en région parisienne a vu ses charges diminuer de 2 900€ après une rénovation complète, passant de la classe F à C. La modernisation du système de chauffage couplée à une isolation performante a transformé leur confort de vie.
Effets sur la location et la vente
Le marché locatif connaît une transformation majeure en 2025. Les biens notés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis janvier, tandis que les logements F suivront en 2028. Cette réglementation pousse de nombreux propriétaires vers la rénovation énergétique.
Sur le plan des transactions, les délais de vente varient considérablement selon le diagnostic énergétique. Les habitations classées A ou B trouvent acquéreur en moyenne sous 45 jours, quand les passoires thermiques restent sur le marché jusqu'à 6 mois.
L'attractivité d'un bien dépend désormais largement de sa note énergétique. Les acquéreurs et locataires potentiels examinent minutieusement les factures prévisionnelles avant de s'engager. Un critère devenu incontournable dans leurs choix immobiliers.
