Terrain à bâtir : en lotissement ou en secteur diffus
Pour faire construire sa maison, il faut posséder ou faire l’acquisition d’un terrain à bâtir. Cela signifie qu’il peut accueillir une construction.
Il en existe deux sortes :
- Les parcelles en lotissement. Elles sont vendues par un professionnel comme un aménageur lotisseur, qui a divisé un terrain en plusieurs lots. L’aménageur lotisseur garantit la nature du sous-sol et a viabilisé le terrain, c’est-à-dire qu’il est raccordé aux réseaux d’eau potable, d’eaux usées, d’électricité, de téléphone… Le règlement de lotissement peut imposer des contraintes architecturales et paysagères concernant la construction et l’aménagement du terrain. Certains lotissements prévoient le contrôle préalable au dépôt du permis de construire d’un architecte conseil. Son rôle est d’accompagner l’acquéreur dans l’optimisation de l’emplacement de la construction (notamment sur l’implantation par rapport au voisinage, aux, vues, aux ombres portées entre constructions ou la luminosité dans le bien à construire…), dans la sensibilisation aux particularités architecturales parfois préconisées en secteur protégé par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). L’architecte conseil est en conclusion un professionnel dont le rôle est de permettre une instruction sereine du dossier de permis de construire.
- Les terrains en diffus. Il s’agit de parcelles isolées, vendues en général par des particuliers. Elles peuvent être viabilisées ou non et sont également soumises aux règles d’urbanisme en vigueur dans le secteur.
Identifiez vos besoins pour trouver le terrain adapté
« Faire construire une maison, c’est créer un habitat à son image », défend Philippe Bérenguer, Responsable Commercial chez Crédit Mutuel Aménagement foncier. Identifiez d’abord précisément vos besoins. De combien de chambres avez-vous besoin ? Quelle surface envisagez-vous pour votre cuisine ? Faut-il un grand jardin pour les enfants ? Avez-vous le temps d’entretenir les extérieurs ? Les réponses conditionneront la surface de terrain dont vous avez besoin. Même « s’il n’y a pas vraiment de bonne ou de mauvaise taille de terrain, la bonne parcelle, c’est celle adaptée à vos besoins et qui fait appel au bon sens : on ne construit pas une maison de 100 m² sur un terrain de 5 000 m²… ».
Renseignez-vous en mairie avant d’acheter un terrain à bâtir
Aucun texte réglementaire n’impose une superficie minimale à un terrain pour y construire une maison. « Mais il est nécessaire de prendre connaissance du Plan Local d’Urbanisme et de l’habitat (PLU). Ce document, consultable en mairie, dépend de chaque collectivité locale. Il peut notamment définir la surface au sol que pourra occuper votre maison », explique Philippe Bérenguer du Crédit Mutuel Aménagement foncier. Le PLU-H peut aussi déterminer le nombre d’étages à respecter, la superficie des espaces verts…
Choisissez la bonne orientation
Instinctivement, on voudra orienter la pièce principale de la maison au sud ou au sud-ouest. « Mais ce critère ne suffit pas, souligne Marion Davenet, Commerciale au Crédit Mutuel Aménagement foncier. Tout dépend des accès, des constructions autour, de l’approche bioclimatique et des moments de la journée pendant lesquels on profite de sa maison : une orientation plein Est peut être la plus adaptée. »
Observez l’environnement direct
Vous pensez avoir trouvé le terrain idéal ? Attention à l’environnement direct. Quand on achète un terrain en diffus, il faut se poser les bonnes questions : « Qu’y a-t-il en limite de propriété ? Si le terrain à vendre est entouré de champs, des projets de construction sont-ils prévus ?, prévient Philippe Bérenguer. Acheter un terrain en lotissement est plus sécurisé : l’aménageur lotisseur répartit les terrains idéalement, de façon à limiter le vis-à-vis entre chaque maison. Et vous savez à l’avance ce qui vous entoure. » Que ce soit un terrain en diffus ou en lotissement, « allez sur les lieux à différentes heures de la journée et différents jours de la semaine pour vous rendre compte de l’ensoleillement, du bruit, du trafic..., conseille Marion Davenet. Simulez aussi vos futurs trajets domicile-travail. »
Pensez à la revente
L’achat d’un terrain reste un investissement. Pensez à la revente et pas seulement à la maison qui y sera construite. Car si les coûts de construction sont sensiblement les mêmes d’une région à l’autre, le prix du foncier est très variable. Comme pour l’achat d’un bien existant, intéressez-vous au secteur et à ses équipements. « Un bon achat permettra de mieux vendre à l’avenir », analyse Marion Davenet.
