Le LLI (logement locatif intermédiaire) : le vrai successeur du Pinel en 2026 ?

Qu'est-ce que le LLI, le logement locatif intermédiaire ?

Le LLI est un régime destiné aux logements neufs loués à un niveau de loyer intermédiaire entre le parc social et le marché libre, dans les zones où la demande locative est la plus forte. Créé pour encourager la production de logements accessibles sans peser sur les finances publiques comme un dispositif de défiscalisation classique, il ne s'adresse qu'aux opérations situées en zones A et B1 du zonage de l'investissement locatif, à l'exclusion de la zone B2.

Les logements doivent être loués à des locataires dont les ressources respectent des plafonds proches de ceux du dispositif Pinel (arrêté le 31 décembre 2024), avec des loyers eux-mêmes plafonnés selon la zone. Alors que le marché cherche activement de nouvelles alternatives d'investissement locatif pour remplacer le Pinel, le logement locatif intermédiaire s'impose en 2026 comme une solution majeure dans le neuf, offrant une trajectoire complémentaire aux opportunités de défiscalisation en direct ouvertes par le récent dispositif Jeanbrun Relance Logement 2026.

Quels sont les avantages fiscaux du LLI : TVA à 10 % et exonération de taxe foncière ?

Le LLI ouvre droit à une TVA à 10 % au lieu du taux normal de 20 % sur le prix d'acquisition, ainsi qu'à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pouvant atteindre 20 ans. La TVA réduite s'applique à l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un logement neuf respectant les critères du dispositif, en application de l'article 279-0 bis A du code général des impôts (Source : Bofip, TVA sur les opérations immobilières dans le secteur du logement intermédiaire).

L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, prévue par l'article 1384-0 A du code général des impôts, peut atteindre 20 ans selon les collectivités, en contrepartie d'un engagement de location d'au moins 20 ans, avec une possibilité de cession anticipée de la moitié des logements dès la 11ᵉ année et de la totalité à partir de la 16ᵉ année (Source : Ministère du Logement, financement-logement-social.logement.gouv.fr).

Comment un particulier peut-il investir en LLI via une SCI ?

Depuis la loi de finances 2024 et la confirmation en 2026, un particulier peut investir en LLI, mais uniquement par l'intermédiaire d'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, le plus souvent une SCI ou une SARL familiale. Avant cette généralisation, le LLI restait réservé aux organismes HLM, aux sociétés d'économie mixte et aux filiales des collecteurs d'Action Logement.

Concrètement, un investisseur particulier doit créer une société civile immobilière, l'immatriculer auprès du guichet unique de l'INPI, opter pour l'impôt sur les sociétés, puis réaliser l'acquisition du logement neuf par l'intermédiaire de cette structure. Cette organisation permet aussi d'investir à plusieurs, de faciliter la transmission patrimoniale par cession de parts, et de mutualiser la gestion locative sur plusieurs logements.

LLI, Pinel, LMNP, Jeanbrun : quel dispositif choisir en 2026 ?

Source : afedim.fr

Le dispositif Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026, cible également le logement locatif intermédiaire, mais côté location nue en direct plutôt qu'en société : les deux dispositifs peuvent se compléter selon que l'investisseur souhaite porter son projet en nom propre ou via une structure.

Le LLI va-t-il s'ouvrir davantage aux particuliers en 2026 ?

L'accès des particuliers au LLI, déjà généralisé par la loi de finances 2024 via une SCI ou une SARL à l'IS, continue de faire l'objet de discussions pour simplifier encore le montage. Certains acteurs du secteur plaident pour un accès direct des personnes physiques, sans passer par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, ce qui allégerait les démarches de création et de gestion d'une structure dédiée.

À ce stade, aucune disposition définitive n'a généralisé un accès individuel direct sans société : le passage par une SCI ou une SARL familiale reste la voie d'accès au LLI pour un investisseur particulier.

FAQ : Le LLI en 2026

Le LLI est-il vraiment le successeur du Pinel ?

Il en reprend l'esprit, avec des plafonds de loyers et de ressources proches, mais son montage via une société soumise à l'IS et ses avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de taxe foncière) en font un dispositif différent, plutôt complémentaire pour un investisseur qui souhaite structurer son patrimoine.

Peut-on investir en LLI sans créer de société ?

Non, à ce jour, un particulier doit passer par une SCI ou une SARL familiale soumise à l'impôt sur les sociétés pour bénéficier du LLI.

Quelle est la durée d'engagement de location en LLI ?

20 ans au minimum, avec une possibilité de céder la moitié des logements dès la 11ᵉ année et l'intégralité à partir de la 16ᵉ année.

Le LLI est-il compatible avec le dispositif Jeanbrun ?

Les deux dispositifs ciblent le logement locatif intermédiaire mais selon des montages différents : le LLI se réalise via une société, le Jeanbrun en investissement direct pour la location nue.

Quels logements sont exclus du LLI ?

Les logements situés en zone B2, les opérations d'acquisition-amélioration hors critères énergétiques renforcés, et plus largement tout bien qui ne respecte pas les plafonds de loyers et de ressources du dispositif.

Sources

• Bofip — TVA, opérations immobilières dans le secteur du logement intermédiaire (CGI, art. 279-0 bis A)
• Légifrance — Article 279-0 bis A du code général des impôts
• Légifrance — Article 1384-0 A du code général des impôts
• Ministère du Logement — Fiche logement locatif intermédiaire
• Banque des Territoires (Caisse des Dépôts) — Extension de l'éligibilité à la TVA à taux réduit pour le LLI