Un tassement des prix
Après des hausses spectaculaires (+14 % en 2021, +7 % en 2022), les prix sur la Côte basque ont connu un ralentissement en 2023 et 2024, avec une progression plus modérée autour de +3 %... qui se solde désormais par une stabilité générale depuis douze mois, voire quelques baisses selon les villes.(1) La hausse des taux d’intérêt et l’inflation ont refroidi les ardeurs de certains acquéreurs, entraînant une baisse du nombre de transactions. « Mais surtout, les contraintes réglementaires ont découragé certains acheteurs », note Serge Loustau-Cazalet, co-président de la FNAIM Béarn Bigorre Pays basque.
Plus de contraintes
D’une part, l’encadrement des loyers est en vigueur depuis novembre 2024, interdisant à un bailleur de fixer librement le prix d’une location longue durée. Grévant de fait la rentabilité.
D’autre part, de fortes contraintes à l’égard des locations courtes durée ont été mises en place en 2023 : un propriétaire proposant un logement en meublé de tourisme doit transformer en habitation longue durée un local ayant un autre usage de surface équivalent, situé dans la même commune. Soit une mission quasi impossible.
« On se retrouve avec de nombreux propriétaires qui vendent. Conjugué à la baisse des transactions, c’est ce qui explique une baisse des prix », analyse Serge Loustau-Cazalet qui voit aussi dans ce contexte l’occasion pour les acquéreurs en quête d’une résidence principale de se positionner.
Un marché patrimonial
Le recul des prix du marché ne doit pas être confondu avec une crise. Les biens de qualité continuent de se vendre, notamment ceux disposant des meilleures prestations. Et les acheteurs solvables, souvent des cadres en télétravail ou des investisseurs parisiens, restent présents. « Acheter sur la Côte Basque doit s’envisager comme un achat à la montagne. Il s’agit d’un achat-plaisir, patrimonial, qui ne perdra pas de valeur sur le long terme », prévient Serge Loustau-Cazalet. L’économie locale, largement portée par le tourisme, l'hôtellerie et la restauration, bénéficie également de l’implantation croissante de PME et startups, notamment dans le numérique. Biarritz, très bien fibrée, attire des télétravailleurs en quête d’équilibre entre vie professionnelle et personnelle. Sur le plan logistique, la région est desservie par l’aéroport de Biarritz, le réseau TGV (4h depuis Paris via Bordeaux) et plusieurs axes routiers majeurs.
Les secteurs où investir
Où investir sur la Côte basque ? Les valeurs sûres restent les centres-villes de Biarritz (7 475 €/m²), Saint-Jean-de-Luz (5 754 €/m²) et Anglet (5 176 € / m²), prisés pour leur standing et leur proximité avec l’océan. Les prix y sont élevés, mais le marché reste très liquide pour les biens haut de gamme.
Pour des investissements plus accessibles avec potentiel de plus-value, les secteurs de report comme Boucau (3 591 € / m²), Ustaritz (3 696 € / m²), Tarnos (3 696 € / m²) ou Cambo-les-Bains (3 684 € / m²) offrent de belles perspectives. Ces communes périphériques, bien connectées et en pleine évolution, bénéficient encore de prix maîtrisés et d’une demande croissante.
Enfin, Bayonne se distingue par son bon rapport prix/qualité de vie, avec des logements autour de 4 036 € / m², en légère baisse sur un an. L’occasion de se positionner pour les acheteurs avant que les prix ne remontent.
(1) Statistiques des Notaires de France - Avril 2024 à mars 2025
La rentabilité locative de la Côte Basque
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Surface |
T3 neuf de 65 m² à Bayonne |
T2 ancien de 48 m² à Biarritz |
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Prix d’acquisition |
355 000 € |
320 000 € |
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Loyer mensuel |
903 € hors charges |
825 € hors charges |
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Rentabilité brute |
3 % |
3 % |
Source : FNAIM Béarn Bigorre Pays basque
Communauté d’agglomération du Pays Basque – Coup d’œil 2025
Bayonne, capitale du pays Basque
- 321 963 hab. au sein de la communauté d’agglomération du Pays basque
- dont 52 749 hab. à Bayonne (1)
- 2e bassin de population de la Nouvelle-Aquitaine (2)
- 158 communes (2)
- 47,1% de la population du Pays basque âgée de - de 45 ans (1)
- 23 400 € : Revenu annuel médian desménages au Pays basque (3)
Reliée à la France et à l’Espagne
- 4 aéroports : Biarritz-Pays basque, Pau, Bilbao (Espagne) et Saint-Sébastien (Espagne)
- Gares SNCF d’Hendaye, de Biarritz, Bayonneet Saint-jean-de-Luz desservies par le TGV
- Bayonne à 4h de Paris et 1h47 de Bordeaux
- Biarritz à 4h15 de Paris
- Hendaye à 4h42 de Paris (7)
- 5 sorties d’autoroutes desservantles villes et villages de la Côte basque (6)
- 2 lignes de Tram’bus, 7 lignes de navettes gratuites, une trentaine de lignes urbaines de bus et 1 ligne de bateau dans l’agglomération (8)
- 800 vélos électriques en libre-service dans 12 communes (2)
Une économie tournée vers l’aéronautique
- 8 600 emplois dans l’agriculture et 3 000 dans l’agroalimentaire (2)
- 36 798 entreprises et 116 116 salariés dans l’agglomération (1)
- 162 zones d’activités économiques (2)
- 7,7% : taux de chômage des 15-64 ans au Pays basque (1)
- Territoire labellisé ‟Capital French Tech Pays basque”
- 1 site technopolitain dédié au numérique
- 5 pôles de compétitivité en région (4)
- 120 entreprises et + de 10 000 emplois dans l’aéronautique (2)
- Port de Bayonne, 8e port de France, dédié aux transports de marchandises (5)
Deux campus au Pays Basque
- Université de Pau et des Pays de l’Adour (UPPA)
- 12 950 étudiants en 2024-2025
- 5 campus dont 2 au coeur du Pays basque
- (Bayonne et Anglet)
- 9 BUT, 20 licences, 2 diplômes d’ingénieurs, 19 unités de recherche
- + de 10 000 étudiants
- 1 école d’ingénieurs spécialisée dans les technologies industrielles avancées
- 2 écoles de commerce
Une vie culturelle riche, une qualité de vie
- + de 3 000 festivités par an dont les Fêtes de Bayonne (5)
- 1 musée consacré à la culture basque
- Biarritz, 1ère ville de France où il fait bon vivre ;
- Bayonne, 4e ville de France où il fait bon vivre ;
- Anglet, 9e ville de France où il fait bon vivre ;
- Guéthary, 2e ville de France (parmi les communes de 500 à 2 000 hab.) où il fait bon vivre (9)
- Bayonne labellisée ‟Ville d’art et d’histoire”,
- Ciboure et Saint-Jean-de-Luz labellisées ‟Pays d’art et d’histoire”
- 6 434 chambres d’hôtels dans l’agglomération (10)
Des loyers élevés
- 12,5€/m²/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Biarritz (hors charges) (11)
- 10,9€/m²/mois : Montant médian du loyer dans le Pays basque et Sud Landes (hors charges) (11)
- 70 km de plage au Pays basque (2)
- 300 km de cours d’eau (5)
- 5,4% de logements vacants au Pays basque (1)
Sources : (1) Insee, 2021 ; (2) Communauté d’agglomération du Pays basque ; (3) Insee, 2021 ; (4) Competitivite.gouv.fr ; (5) CCI de Bayonne ; (6) Office de tourisme du Pays basque ; (7) SNCF ; (8) Réseau Txik Txak ; (9) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (10) Insee, 2024 ; (11) Observatoire des loyers, 2023 (2)
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