Un marché résilient
Non seulement le marché de l’immobilier du pays de Gex est résilient, mais il est surtout très solide. Alors que le secteur du logement a connu de nombreux remous en 2023 et 2024, la pierre du Pays de Gex a continué de prendre de la valeur.
Selon les Notaires de France, après une hausse de +4,9 % en 2024 (4 583 €/m²) tous types de biens confondus, l’immobilier de ce secteur s’est encore apprécié de +3,4 % en 2025 (4 738 €/m²). Dans le détail, le prix médian des appartements anciens atteint désormais 4 630 € / m² (+2,5 % sur un an) ; celui des neufs, 6 248 €/m² (+11,5 %) ; et les maisons anciennes 4 950 € / m² (+3,7 %).
Pour Audrey Baconnier, responsable chez Afedim Secteur Sud-Est, « le Pays de Gex est un marché très spécifique tracté par Genève avec des loyers élevés et une offre neuve pénurique en ce moment ».
Atouts économiques et potentiel locatif
Pour rappel, ce secteur se compose de 28 communes qui s’étendent sur une trentaine de kilomètres, de Divonne-les-Bains à Collonges, le long des cantons de Vaud et de Genève en Suisse. Ainsi, pas moins de 30 000 frontaliers, soit 62 % des actifs de la zone, travaillent de l’autre côté de la frontière, où le salaire minimum est à près de 4 000 € brut. De quoi doper la solvabilité des acquéreurs. Très attractif, le Pays de Gex est donc classé Zone A pour sa tension en matière de logement.
La forte demande se traduit donc, au-delà des prix d’acquisition élevés, par des loyers eux aussi très hauts. Selon l’Observatoire des territoires, les loyers moyens pratiqués dans le secteur dépassent facilement les 20 € : c’est le cas à Ornex (21,70 €/m²), Prévessin-Moëns (24,10 €/m²), Thoiry (28,20 €/m²), Divonne-les-Bains (25,80 €/m²) ou encore Ferney-Voltaire (29,40 €/m²)... Pour ne citer qu’elles.
Ajoutons aussi que le territoire possède des infrastructures majeures, renforçant son attractivité : autoroute A40, liaison TGV via Bellegarde, aéroport de Genève à proximité... Sans oublier son cadre naturel (lac de Divonne, montagnes du Jura).
Les secteurs sur lesquels miser
Où investir dans le Pays de Gex ? Les communes au bord de la frontière suisse restent les plus prisées et donc les plus chères du territoire. C’est particulièrement le cas de Divonne-les-Bains avec ses 5 635 €/m², Ornex (5 185 €/m²) ou encore Prévessin-Moëns (5 365 €/m²). La demande soutenue pour ces communes s'explique par leur proximité des grands employeurs genevois (aéroport, ONU, université).
En s’éloignant un peu, ce n’est pas pour autant la grande braderie : le mètre carré ancien se négocie globalement entre 4 500 et 4 700 €/m², tous types de biens confondus. Il faut aller tout à fait au sud du Pays de Gex pour trouver moins cher, par exemple à Collonges (4 171 €/m²).
Dans le neuf, les prix s’échelonnent entre 5 300 €/m² et vont jusqu’à 7 300 €/m² pour des petites surfaces. Mais encore une fois, l’offre est très maigre en ce moment. Alors à défaut de trouver le bien de vos rêves dans le Pays de Gex, n’hésitez pas à regarder dans le secteur voisin du Genevois français. « Notamment dans la zone de Saint-Julien-en-Genevois et jusqu’à Annemasse, où la production de logements neufs est plus abondante », conseille Audrey Baconnier.
Rentabilité locative dans le Pays de Gex
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Surface |
T2 ancien de 49 m² à Divonne-les-Bains |
T2 neuf de 46 m² à Ferney |
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Prix d’acquisition |
345 000 € |
316 000 € |
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Loyer mensuel |
1 200 € hors charges |
872 € hors charges |
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Rentabilité brute |
4,1 % |
3,3 % |
Source : Fnaim, Afedim
Agglomération du Pays de Gex – Coup d’œil 2025
Un territoire genevois français
- 104 770 hab. dans le Pays de Gex dont 14 584 hab. à Saint-Genis-Pouilly (1)
- 27 communes (2)
- Intercommunalité appartenant au pôle métropolitain du Genevois français
- 63,5% de la population de l’agglomération âgée de - de 45 ans (1)
- 38 250 € : Revenu annuel médian des ménages dans le Pays de Gex (1)
Une économie liée à la Suisse
- 5 894 entreprises et 47 064 salariés dans l’agglomération (1)
- 71% : part des entreprises du secteur du commerce, des transports et services (2)
- 60% : part des actifs du Pays de Gex travaillant sur le territoire suisse (3)
- 9 pôles de compétitivité en région (4)
- 1 incubateur d’entreprises innovantes à Saint-Genis-Pouilly, InnoGex, labellisé par le CERN (Organisation européenne pour la recherche nucléaire) (2)
- Lauréate de l’appel à manifestation d’intérêt ‟Démonstrateurs de la ville durable”
- À proximité de 43 organisations internationales dont l’ONU et l’OMC (2)
- 7,8% : taux de chômage des 15-64 ans dans l’agglomération (1)
- 16 zones d’activités économiques dont le Technoparc de Saint-Genis-Pouilly (2)
Une agglomération très accessible
- Proximité de l’aéroport international de Genève
- À 9 min en voiture de Ferney-Voltaire, à 25 min en voiture de Gex
- 4 lignes urbaines à Gex, 2 lignes de bus transfrontalières, 2 lignes de car régionales (5)
- À 1h30 en voiture de Lyon et à 20 min de Genève
- 3 autoroutes depuis la France ou la Suisse (A40, A39 et A41)
- 1 bus à haut niveau de service (BHNS) reliant le centre-ville de Gex à la gare de Cornavin à Genève (5)
- Gare SNCF de Bellegarde : À 2h40 de Paris
- 1 RER transfrontalier franco-suisse, le Léman Express
- Ligne L6 reliant Bellegarde à Genève en 30 min environ
- Projet de tram reliant Genève au Pays de Gex Avec le prolongement du tram de Genève jusqu’à Ferney-Voltaire pour une mise en service en 2027 (2)
Des loyers très élevés
- 23 €/m²/mois : Montant moyen du loyer à Divonne-les-Bains (hors charges) (6)
- 21 €/m²/mois : Montant moyen du loyer à Saint-Genis-Pouilly (hors charges) (6)
- 6,4% de logements vacants dans le Pays de Gex (1)
Le genevois français, un petit pôle étudiant
- Projet de création d’1 Cité internationale des Savoirs à Ferney-Voltaire, dédiée à la formation et au transfert de la connaissance, 2 500 emplois attendus d’ici 2030 (2)
- 7 pôles de formations supérieures (7)
- + de 80 formations post-bac (construction durable, tourisme, agroalimentaire...) (7)
La nature toute proche
- À proximité de la réserve naturelle nationale de la Haute-Chaîne du Jura sur près de 11 000 ha (8)
- 1 station de ski, la station Monts Jura : 4 domaines (ski alpin, ski nordique...) (8)
- À proximité du lac Léman
- Lac artificiel de Divonne : 45 ha d’espace de loisirs (9)
- + de 550 km de sentiers balisés pour la randonnée (8)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Pays de Gex Agglo ; (3) Direction départementale des territoires (DDT) de l’Ain, 2022 ; (4) Competitivite.gouv.fr ; (5) Le Grand Genève ; (6) SeLoger.com, 2025 ; (7) Grand Forma ; (8) Office de tourisme du Pays de Gex & sa station Monts Jura ; (9) Ain Tourisme.
