Un classement selon le déséquilibre entre l’offre et la demande
Le zonage « A/B/C » classe les communes selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ce zonage vient d’être modifié pour 468 communes, bénéficiant potentiellement à près de 2,4 millions de Français. Car du zonage d’une commune dépend l’accès à certains dispositifs fiscaux, à un prêt à taux zéro ou à un loyer plafonné. Dans le détail, sur les 468 communes concernées, 10 rejoignent la zone A bis, 64 la zone A, 247 la zone B1 et 147 la zone B2.
Impacts sur les dispositifs d’aide et les investisseurs
L’appartenance à une zone « tendue » (A bis, A, B1) ou « détendue » (B2, C) conditionne les modalités de plusieurs dispositifs. Le reclassement des communes favorise en effet des barèmes plus adaptés aussi bien aux locataires qu’aux candidats à l’achat ou aux bailleurs.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Pour bénéficier d’un prêt à taux zéro pour financer une acquisition, les revenus de l’emprunteur doivent être inférieurs à un plafond de ressources dont le montant varie selon la localisation du bien, le fameux zonage, et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Le zonage a aussi une incidence sur le montant du PTZ et sur la part de financement à taux zéro sur le coût global de l’opération. Là encore, plus la zone est tendue, plus l’enveloppe de PTZ peut être importante.
Le bail réel solidaire (BRS)
Ce dispositif facilite l’accession à la propriété en dissociant le foncier du bâti. Pour en bénéficier, les acquéreurs BRS doivent respecter les plafonds de ressources qui dépendent du zonage de la commune où se trouve le bien objet du bail réel solidaire, à savoir que plus la zone est tendue, plus les plafonds des revenus à ne pas dépasser par les candidats locataires sont élevés. La composition du foyer est également prise en compte pour évaluer le plafond applicable au locataire.
Le prêt social location-accession (PSLA)
Ce dispositif incitatif à l’accession à la propriété permet à des ménages de devenir propriétaires d’un logement dont ils sont d’abord locataires. L’intérêt, c’est d'acheter à prix maîtrisé. Ce mode d’acquisition est soumis à des conditions de ressources qui dépendent du zonage. De même que le prix de vente du logement : selon la zone, un plafond du prix par mètre carré s’applique.
Le dispositif Denormandie
Il s’agit d’un dispositif d’incitation fiscale destiné aux propriétaires bailleurs. Ils peuvent bénéficier d'une réduction d’impôt en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. En contrepartie, le loyer qu’ils peuvent pratiquer est plafonné. Les plafonds de loyer dépendent de la zone où se situe le bien : de 10,15 €/m² en zone B2 et C à 19,51 € en zone A bis. L’incidence est donc à la fois sur la rentabilité de l’investissement locatif et sur le niveau de loyer dont le locataire doit s’acquitter.
Le dispositif Loc’Avantages
Le bénéfice de ce dispositif, qui incite les propriétaires à louer un logement à un tarif plus abordable que sur le marché libre, est conditionné au niveau de ressources du locataire. Les plafonds desdites ressources dépendent de la zone où se situe le logement, à savoir que plus la zone est tendue, plus les plafonds des ressources à ne pas dépasser sont élevés.
Logement locatif intermédiaire (LLI)
Le dispositif Logement locatif Intermédiaire (LLI) permet de proposer aux ménages aux revenus intermédiaires un logement neuf à loyer modéré, tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs institutionnels ou particuliers via une personne morale
Pour qu’un logement puisse intégrer le régime LLI, plusieurs conditions s’imposent. Parmi celles-ci, le bien doit être neuf ou réhabilité, être situé dans une zone tendue (en zone A, A bis ou B1) et respecter des plafonds de loyer. Les locataires éligibles doivent eux respecter des critères de plafond de ressources.
Dispositif Malraux
Le dispositif Malraux concerne les personnes physiques et associés personnes physiques de certaines sociétés, qui résident fiscalement en France, et qui rénovent des immeubles à caractère historique ou esthétique. Ces personnes bénéficient alors d’une réduction d’impôt relative aux travaux réalisés dans ces immeubles. La réduction d’impôt est de 30 ou de 22 % en fonction du lieu de situation de l’immeuble. Elle est plafonnée à 400 000 € sur une période de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
