Proche de la Suisse et de l’Allemagne
Ville à taille humaine de 108 000 habitants, la cité post-industrielle se transforme peu à peu en un centre urbain attractif et innovant, comme en témoigne la requalification du quartier de la Fonderie, avec des réhabilitations vertueuses. « Mulhouse possède deux attraits principaux : le premier concerne les prix de l’immobilier faibles et très abordables pour un primo-accédant ou un investisseur. Le second est la situation géographique, au carrefour de l’Allemagne et de la Suisse, à côté de l’aéroport international Bâle-Mulhouse et à 2h30 de Paris en TGV », avance Sébastien Basch, notaire à Mulhouse. Cette année encore, Mulhouse a été élue ville la plus attractive de France en termes d’emplois et de logements par Meilleurs taux. Microsoft va d’ailleurs y construire une usine à la place de PSA.
Des prix bas mais pas de reprise franche
Pour autant, « le marché n’est pas reparti, il reste calme. Il commence à y avoir de la tension locative, parce que les banques prêtent moins donc les primo-accédants restent locataires, observe Sébastien Basch. Dans Mulhouse intra-muros, la ville dispose d’un droit de préemption urbain renforcé. Les volumes de vente ont diminué avec 2 701 transactions en 2021 et 1 957 en 2024 », détaille le notaire pour illustrer la baisse du marché. La particularité de Mulhouse est une disparité de qualité en matière de logements selon les quartiers, qui impacte les prix : « Il y a des quartiers huppés comme Rebberg, Salengro, avec des beaux immeubles bien entretenus qui avoisinent 1 700 euros du m² et des quartiers populaires comme Franklin, les Coteaux, avec des immeubles mal ou peu entretenus à 500 euros du m². C’est une réalité de la ville », reconnaît Sébastien Basch. Le prix moyen de Mulhouse reste attractif : 1 300 euros du m², soit trois fois moins que Strasbourg. Quant au neuf, il souffre énormément à 4 200 euros du m², indique Sébastien Basch : « Les acquéreurs préfèrent acheter dans l’ancien quitte à rénover lourdement ».
Une aubaine pour les investisseurs
Mulhouse est principalement un marché d’appartements, hormis les quelques maisons du côté de Rebberg ou à l’extérieur de la ville, à Riedisheim, Brunstatt, Rixheim... qui sont des endroits recherchés par les familles. Côté investissement, « on peut avoir jusqu’à 10% de rendement locatif si on achète un immeuble dans un quartier populaire. Beaucoup de Parisiens ou d’investisseurs d’autres régions l’ont fait il y a deux ans. Mais il faut accepter des locataires ne présentant pas les mêmes garanties. Un investisseur prudent se tournera plutôt vers les quartiers plus côtés comme Rebberg, Salengro avec 5 à 6% de rentabilité », résume Sébastien Basch.
Mulhouse Alsace Agglomération – Coup d’œil 2025
Population et démographie
- 272 677 habitants dans l’agglomération, dont 106 341 à Mulhouse
- 39 communes
- 54,2 % de la population a moins de 45 ans
- 35e ville la plus peuplée de France
- Revenu annuel médian des ménages : 16 620 €
- Taux de chômage (15-64 ans) : 11,7 %
- 20 569 entreprises et 97 994 salariés
Éducation
- + de 7 890 étudiants
- Université de Haute-Alsace (UHA) : 4 facultés, +170 formations, 2 grandes écoles d’ingénieurs, 2 IUT, 5 campus, 16 laboratoires de recherche
- 34e ville où il fait bon étudier
Logement
- Taux de vacance : 16,1 %
- Loyer médian T1 : 14,37 €/m²/mois
- Loyer médian T3 et + : 8,55 €/m²/mois
Économie et numérique
- Labellisée “Territoires d’industrie” avec le Sud-Alsace
- 4 pôles de compétitivité en région
- 1 pôle numérique : KMØ
- 4e port fluvial de France (Ports de Mulhouse-Rhin)
Transport
- 1 gare SNCF : Mulhouse-ville (22 min de Bâle, 48 min de Strasbourg, 1h04 de Freiburg, 1h20 de Zurich, 2h42 de Paris)
- 1 aéroport international : EuroAirport Bâle-Mulhouse-Fribourg
- Réseau Soléa : 3 lignes de tram, 1 tram-train vers Thann, 24 lignes de bus, 2 navettes électriques
- +200 km de pistes cyclables
Cadre de vie et culture
- Labellisée “Ville d’art et d’histoire” et “Famille Plus”
- + de 40 lieux d’accueil pour la petite enfance
- 41 parcs et squares
- Parc zoologique et botanique (1er site touristique du Haut-Rhin)
- 12 musées dont Cité de l’automobile, Cité du train, Écomusée d’Alsace
- Parc expo de 12 ha en centre-ville
- 932 000 nuitées marchandes (2022)
- 64 000 m² d’infrastructures sportives (stade nautique, patinoire olympique)
- 297e ville où il fait bon vivre
- 1re ville de France où il fait bon s’installer et travailler (Meilleurtaux & Météojob 2023)
Sources : Insee, Mulhouse Alsace Agglomération, Observatoire Clameur, Office du tourisme, Ville de Mulhouse, L'Étudiant, Ports de Mulhouse-Rhin, Competitivite.gouv.fr, SNCF, Réseau Soléa, Association villes et villages.
Mulhouse – Prix de l'immobilier et rentabilité locative (2025)
Prix des biens anciens au m² médian par quartier
- Europe-Nouveau-Bassin : 1 167 €
- Fridolin : 932 €
- Nordfeld : 1 360 €
- Rebberg : 1 687 €
- Fonderie : 1 518 €
- Haut-Poirier : 1 051 €
- Centre historique : 1 727 €
- Dornach : 1 622 €
- Les Coteaux : 2 333 €
- Bourtzwiller ouest : 554 €
- Daguerre : 977 €
- La Cité : 1 000 €
- Doller : 1 144 €
- Briand-Franklin : 987 €
- Porte du Miroir : 1 183 €
Rentabilité locative à Mulhouse
T4 de 90 m² (quartier Daguerre, résidence Pierre Fontaine)
- Prix : 83 000 €
- Loyer : 800 € (hors charges)
- Rentabilité brute : 11,70 %
T4 de 83 m² (quartier Porte du Miroir)
- Prix : 82 000 €
- Loyer : 650 € (hors charges)
- Rentabilité brute : 9,39 %
Sources : Notaires de France (janv. 2023 à mars 2024), Chambre des notaires du Haut-Rhin, Afedim
