La tendance générale du marché
Les chiffres notaires de France laissent entrevoir des signes de reprise sur le marché bisontin. En effet, si le prix des maisons anciennes a continué de diminuer (2 354 €/m² en 2025 contre 2 506 €/m² en 2024), ce n’est pas le cas du reste du marché. Les appartements anciens se sont appréciés de +1,5 % sur un an (2 129 € / m²), marquant une légère reprise, sous l’effet d’acquéreurs redevenus solvables grâce à la relative stabilisation des taux d’emprunt autour de 3 %. Ces conditions un peu plus favorables ont notamment permis de redonner de l’air au pouvoir d’achat des primo-accédants.
Dans le même temps, le prix des appartements neufs a fortement progressé (+10,2 % ; 4 255 €/m²), principalement sous l’effet de la rareté de l’offre.
« Il y un écart important entre les prix du neuf et de l’ancien. Cela s’explique par l’addition des coûts de construction et normes supérieures pour le neuf, prestations plus modernes, frais d’entretiens et de travaux moindres. Les acquéreurs frontaliers sont plus à même d’acquérir ces biens compte tenu de l’emplacement géographique de la ville de Besançon », expose Emilie Laterrade, responsable secteur Est chez Afedim.
Les atouts de Besançon : économie, tourisme et vie locale
Besançon bénéficie d’un tissu économique diversifié : industrie, services et recherche et de nombreux étudiants (près de 36 000 sur l’agglomération), notamment grâce au CHU. Capitale du Doubs, la ville est connue pour sa citadelle Vauban classée au patrimoine UNESCO et son centre historique préservé. La ville profite d’une bonne desserte : TGV vers Paris en 2h30, TER vers Dijon, Lyon… mais aussi ses transports en commun performants. Résultat : la demande locative est soutenue, en particulier sur les petits logements. Grâce à son potentiel locatif, à la fois auprès des étudiants comme des jeunes actifs, Besançon peut offrir des rendements parfois jusqu’à 5-6. Selon l’Observatoire des loyers, « la médiane des prix à la location varie de 9,90 €/m² dans la zone la moins chère (Secteur Nord, Nord-Est et Sud-Ouest) à 10,40 €/m² dans la zone la plus chère (Butte-Battant-Chaprais-Les Cras-St Ferjeux) ».
Les quartiers où investir
Où investir à Besançon ? Si le centre-ville historique reste recherché, attention toutefois car ce périmètre est soumis au permis de louer depuis mai 2021. Le quartier du Chaprais et la Butte offrent aussi de bons profils locatifs, notamment des étudiants et des cadres. Au nord, les quartiers familiaux de Palente-Orchamps conjuguent prix plus abordables (autour de 1 900 €/m²) et accès rapide au pôle Novillars (école vétérinaire) ou aux zones d’activités.
Parmi les secteurs sur lesquels miser, citons notamment le futur quartier des Vaîtes qui doit commencer à sortir de terre en 2028 (600 logements prévus) et aussi la reconversion du site Grette-Brûlard-Polygones (600 nouveaux logements également).
Mais selon Emilie Laterrade, il est intéressant de miser aussi sur des communes périphériques de Besançon, telles que Morteau ou Villers-le-Lac, proches de la frontière suisse. « Ce sont des marchés principalement de résidences principales, mais cela peut être intéressant d’y investir notamment dans le neuf, car même si les prix moyens sont autour de 4500€/m2, les loyers y sont aussi en conséquence. Cela permet d’allier investissement patrimonial et rentabilité », juge la spécialiste.
La rentabilité locative à Besançon
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Surface |
T2 neuf de 46 m2 dans le quartier Bregille |
T2 ancien de 44 m2 dans le centre-ville |
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Prix d’acquisition |
194 900 € |
187 000 € |
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Loyer mensuel |
600 € charges non comprises |
550 € charges non comprises |
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Rentabilité brute |
3,7 % |
3, % |
Source : Afedim
Grand Besançon Métropole – Coup d’œil 2025
Besançon, locomotive du grand Besançon
- 197 494 hab. dans le Grand Besançon dont 119 198 hab. à Besançon (1)
- 33e ville de France la + peuplée (1)
- 68 communes (2)
- 56,7% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 20 680 € Revenu annuel médian des ménages à Besançon (1)
Une ville touristique, un cadre d’exception
- Labellisée “Ville d’art et d’histoire͔ ”
- 200 monuments historiques (3)
- 6 musées labellisés “Musées de France͔ ” dans le Grand Besançon (2)
- Citadelle de Besançon : Forteresse Vauban inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco
- 281e ville de France où il fait bon vivre (6)
- Capitale française de la biodiversité 2018
- 2 516 ha d’espaces verts
- 13 sites labellisés ‟ÉcoJardin” (2)
- 2e + beau centre-ville commerçant de France (7)
- 1 000 commerces au centre-ville (2)
- 1re ville française labellisée ‟Cit’ergie” pour sa politique énergie-climat (7)
Des loyers attractifs
- 10€/m²/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Besançon (hors charges) (8)
- 9,7€/m²/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges)
- 9,6 % de logements vacants à Besançon (1)
Une ville où il fait bon étudier
- 30 000 étudiants à Besançon (3)
- 6e ville de France où il fait bon étudier (9)
- Université de Franche-Comté : 6 facultés (sciences médicales et pharmaceutiques, sciences et techniques...), 2 IUT (Nord Franche-Comté et Besançon-Vesoul), 1 Institut supérieur d’ingénieurs (ISIFC) spécialisé dans le génie biomédical, 1 école d’ingénieurs (ENSMM) spécialisée dans la mécanique et les microtechniques
- 23 unités de recherche
- 1 Institut supérieur des Beaux-Arts (ISBA)
Une industrie de pointe
- 16 222 entreprises et 97 991 salariés dans le Grand Besançon (1)
- Labellisée “Territoires d’industrie”
- 1re région française pour l’horlogerie, les microtechniques et le jouet (3)
- 4 pôles de compétitivité en région (4) dont le Pôle des microtechniques à Besançon
- + de 1 300 ha d’espaces d’activités (2)
- CHU de Besançon : 117e meilleur hôpital de France (5)
- 11,8% taux de chômage des 15-64 ans dans le Grand Besançon (1)
- + de 350 entreprises dans le biomédical à l’échelle régionale (3)
Une métropole accessible
- Aéroport de Dôle-Jura (DLE), à 45 min de Besançon
- 200 vélos en libre-service dans 30 stations réparties en centre-ville (10)
- + de 230 km d’itinéraires cyclables dans le Grand Besançon (2)
- 1 gare SNCF : Franche-Comté TGV : à 2h05 de Strasbourg, à 2h31 de Paris (11)
- 2 lignes de tram, 47 lignes de bus dans le Grand Besançon (10)
Sources : (1) Insee, 2021 ; (2) Grand Besançon ; (3) Grand Besançon Développement ; (4) Competitivite.gouv.fr ; (5) Classement du magazine Newsweek, 2024 ; (6) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (7) Ademe ; (8) Observatoire des loyers, 2022 ; (9) Magazine L’Étudiant 2024-2025 ; (10) Réseau Ginko ; (11) SNCF
