La promesse unilatérale de vente
La promesse de vente est un contrat unilatéral par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à un prix déterminé à un acheteur désigné. Il s’agit d’une proposition de vente irrévocable pendant un certain délai, durant lequel le vendeur ne peut pas proposer le logement à un autre acquéreur.
Cet acte laisse en revanche à l’acheteur, la liberté de lever ou non l’option, c’est-à-dire qu’il peut renoncer à conclure l’opération. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % qui constitue la garantie de son engagement. S’il se décide à acquérir le bien, cette indemnité sera déduite du prix de vente, mais s’il renonce à son achat l’indemnité restera acquise au propriétaire vendeur. L’indemnité sera remboursée s’il se rétracte dans le délai de 10 jours ou en cas de non-réalisation d’une au moins des conditions suspensives.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :
- Un acte sous seing privé rédigé sans passer par un notaire, par vous-même avec l’aide d’un conseiller immobilier. Un enregistrement auprès des services fiscaux doit être réalisé dans les dix jours après la signature pour conférer une date certaine au document et le rendre opposable en cas de litige.
- Un acte authentique établi par un notaire. Celui-ci est obligatoire lorsque la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois.
Le compromis de vente : une promesse synallagmatique de vente
Le compromis de vente est un avant-contrat signé par l’acheteur et le vendeur, qui s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente au terme d’un délai convenu et sous certaines conditions. Comme la promesse unilatérale de vente, il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique devant notaire.
Démarche incontournable pour la vente d’une maison ou d’un appartement, le compromis s’accompagne du versement d’un acompte par l’acquéreur, une somme correspondant à un pourcentage du prix de vente du bien immobilier (entre 5 et 10 %). Cet acompte est consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. À la signature de l’acte définitif, ce montant est déduit du prix total de la vente.
Quelles informations doit contenir une promesse de vente ?
La promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, doit contenir un certain nombre d’informations :
- Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur
- L’adresse du bien, l’origine, un descriptif détaillé et l’existence éventuelle d’hypothèques ou de servitudes
- Le prix de vente et les modalités de paiement
- Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (le cas échéant)
- La durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte définitif
- Les conditions d’exercice du droit de rétractation
- La date de disponibilité du bien
- Les clauses suspensives
Le compromis ou la promesse de vente doit être accompagné du dossier de diagnostic technique (DDT).
Quels sont les délais de rétractation ?
L’acquéreur dispose d’un droit de rétractation lorsqu’il signe une promesse de vente ou un compromis. Le vendeur, en revanche, s’engage dès la signature du contrat : il ne peut renoncer à vendre son logement. La rétraction du vendeur avant la signature du compromis de vente reste possible sous certaines conditions.
Le délai de rétractation pour l’acheteur est de 10 jours après la signature du compromis de vente, délai durant lequel il peut renoncer à son achat sans motif particulier et sans pénalité. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. L’acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin de ce délai.
Les clauses suspensives dans la promesse de vente
Des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente, elles précisent sous quelles conditions l’avant-contrat pourra devenir caduc. Parmi les clauses suspensives fréquentes sur le compromis de vente figure la clause suspensive d’obtention de prêt bancaire : la vente ne pourra se réaliser que si l’acheteur obtient un prêt immobilier pour financer l’achat du bien immobilier.
D’autres clauses suspensives peuvent être ajoutées au document : exercice du droit de préemption par la commune, obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire, travaux à réaliser par le vendeur avant la vente…
Peu fréquente, la clause de dédit autorise le vendeur ou l’acquéreur à renoncer sans motif à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire convenue à l’avance.
L’accompagnement AFEDIM lors de la vente de votre bien immobilier
Votre conseiller AFEDIM est un professionnel de l’immobilier. Il vous accompagne dans votre projet de vente de votre logement en mobilisant son expertise et les outils à sa disposition. Après une première estimation de votre bien, il réalise un reportage photo et s’occupe de la diffusion de votre annonce immobilière. Il organise les visites, étudie les offres d’achat et vous guide pour sélectionner un acquéreur.
Le compromis de vente est un document essentiel pour le bon déroulement de la vente. AFEDIM veille à ce qu’il soit établi par un notaire. Votre conseiller peut vous recommander un notaire pour la rédaction et la signature de cet avant-contrat, mais vous pouvez bien évidemment confier cette mission à votre notaire si vous en avez un.
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