Des prix qui restent élevés
« Aix-en-Provence possède un marché immobilier patrimonial, qui nécessite un budget important. La ville est en effet prisée, et les prix élevés », prévient Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim.
Selon les Notaires de France, le prix médian atteint 4 845 € le m², tous types de biens confondus. Dans le détail, un appartement ancien se négocie à 4 723 € le m², tandis qu’une maison ancienne se vend 5 490 € le m². Dans le neuf, le m² médian pour un appartement s’élève à 7 007 €. Les nouveaux programmes, trop rares depuis quelques années, sont néanmoins un peu plus nombreux ces derniers mois.
Une ville attractive, portée par l’économie, le tourisme et les étudiants
Si Aix-en-Provence reste chère, c’est parce que ses fondamentaux sont solides. La ville bénéficie d’un cadre de vie très recherché, d’un tissu économique dynamique et de la proximité de Marseille ou de la Méditerranée. Sa gare TGV, qui place Paris à 3 heures, renforce aussi son attractivité auprès des actifs, des familles et des acquéreurs de résidences secondaires.
Le tourisme, l’image culturelle de la ville et la présence universitaire soutiennent également le marché locatif. « La présence de près de 36 000 d’étudiants contribue à son attractivité, notamment à l’investissement », souligne Fabienne Feral. En effet, ils pèsent lourd dans la demande locative, ce qui limite le risque d’avoir un logement vacant dans les secteurs bien placés.
Cependant, pour un investisseur, Aix-en-Provence n’est pas un marché aux rendements locatifs élevés, mais il apporte une sécurité patrimoniale. « Les loyers restent soutenus pour les petites surfaces, même si les prix d’acquisition réduisent mécaniquement la rentabilité brute », confirme Fabienne Feral.
Les quartiers où investir
Le centre historique reste la valeur refuge. « Il est très prisé par les étudiants et les jeunes actifs. Les biens anciens y sont recherchés, mais peuvent impliquer des coûts de rénovation », indique-t-elle. La couronne urbaine, notamment au sud, près de la gare, du parc Jourdan et des facultés, conserve aussi un profil intéressant pour louer facilement.
Le quartier de la Duranne, au sud-ouest, reste à surveiller dans le neuf, avec des logements récents, performants sur le plan énergétique et une offre plus accessible que dans l’hypercentre.
Pour des budgets plus serrés, des opportunités existent dans l’ancien en périphérie, au sud comme au nord.
La rentabilité locative à Aix-en-Provence
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Surface |
T2 ancien de 45 m² dans la couronne urbaine |
T2 neuf de 48 m² dans le quartier Nord (avec 9 m² de balcon) |
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Prix d’acquisition |
319 000 € |
348 500 € |
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Loyer mensuel |
860 € |
910 € |
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Rentabilité brute |
3,2% |
3,1% |
Source : Afedim
Aix-en-Provence et sa métropole – Coup d’œil 2026
Une ville à taille humaine
- 1 939 077 hab. dans la métropole dont 149 695 hab. à Aix-en-Provence (1)
- 13e ville de France la + peuplée (1)
- 53,9% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 92 communes (2)
- 29 010 € : revenu annuel médian des ménages à Aix-en-Provence (1)
Un bassin d’emploi dynamique
- 9 526 entreprises (3) et 38 619 salariés (1) dans l’agglomération
- 214 145 entreprises (3) et 693 448 salariés dans la métropole (1)
- Labellisée « French Tech Aix-Marseille »
- Présence du CEA-Cadarache : 2 400 collaborateurs autour de l’énergie bas carbone (4)
- 1 technopôle dédié à l’innovation environnementale
- 11,6% : taux de chômage des 15-64 ans à Aix (1)
- 5e très grande métropole la + attractive de France (5)
- 7 pôles de compétitivité en région (6)
- 1 centre de congrès de 600 m² en centre-ville (7)
- 3 pépinières d’entreprises innovantes (8)
- 1re ville où les Français aimeraient le + travailler (9)
Des loyers élevés dans la ville-centre
- 15,9 €/m2/mois : montant médian du loyer dans la zone la + chère d’Aix-en-Provence (hors charges) (10)
- 13 €/m²/mois : montant médian du loyer dans l’agglomération et celle d’Arles (hors charges) (10)
- 8,4% de logements vacants à Aix-en-Provence (1)
Au cœur de la Provence
- 46e ville de France où il fait bon vivre (11)
- 3e ensemble d’architecture baroque en France, après Paris et Versailles (7)
- 300 jours de soleil par an (7)
- À 30 km de la Méditerranée
- 300 clubs sportifs dans la ville (8)
- 4e grande ville de France la + éco-responsable (12)
- + de 1,5 million de touristes par an à Aix (7)
- 1 700 commerces en centre-ville (8)
- Élue ville la - stressante de France (13)
- 1 000 événements culturels par an (8)
- 155 bâtiments classés Monuments historiques (8)
- À 2h des pistes de ski
- 200 équipements et lieux culturels à Aix dont 1 centre chorégraphique national (8)
Une ville attractive pour les étudiants
- Près de 36 000 étudiants à Aix-en-Provence (8)
- 19e ville de France où il fait bon étudier avec Marseille (14)
- Aix-Marseille université (AMU) : 17 écoles, facultés et instituts, 5 grands campus dont 1 au centre-ville d’Aix, 12 écoles doctorales, 130 structures de recherche
- Science Po Aix, 1 école supérieure d’art, 1 campus de l’école d’ingénieurs Arts et Métiers, 1 école nationale supérieure des officiers de sapeurs-pompiers
Une ville bien desservie
- 1 aéroport international : Marseille-Provence, à 25 min d’Aix-en-Provence
- 2 gares SNCF : à 36 min de Marseille, 2h44 de Lyon, 3h de Paris (15)
- 28 lignes de bus régulières dont 1 ligne de bus à haut niveau de service et 3 lignes de bus en centre-ville (8)
- 100 km d’aménagements cyclables à Aix (7)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Métropole Aix-Marseille-Provence ; (3) Insee, 2023 ; (4) Commissariat à l’énergie atomique (CEA)-Cadarache ; (5) Baromètre Arthur Loyd, 2026 ; (6) Direction générale des entreprises ; (7) Office de tourisme d’Aix-en-Provence ; (8) Ville d’Aix-en-Provence ; (9) Classement Great Place To Work, 2022 ; (10) Observatoire des loyers, 2024 ; (11) Classement de l’Association villes et villages où il fait bon vivre, 2026 ; (12) Classement Leboncoin/BlaBlacar/To good to Go, 2024 ; (13) Le Figaro, 2023 ; (14) Magazine L’Étudiant, 2026 ; (15) SNCF
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