Le principe de ce dispositif
Ce dispositif vise les propriétaires qui louent un ou plusieurs biens à titre non professionnel. Son principe repose sur l’amortissement du logement : c’est-à-dire qu’un bailleur peut déduire chaque année une fraction du prix d’achat sur le montant des loyers perçus et donc imposables. Cette déduction viendra s’ajouter aux frais d’entretien, intérêts d’emprunt ou charges non récupérables qui sont déduite aujourd’hui.
Cette possibilité est déjà offerte dans le cadre de la location meublée non-professionnelle (LMNP). Il s’agit donc d’un cadre fiscal simplifié, harmonisé et avantageux, rompant avec la kyrielle de dispositifs existants jusqu’alors.
L’objectif est de répondre à plusieurs enjeux : favoriser l’investissement locatif, stimuler l’offre dans les zones tendues, inciter à la rénovation énergétique et simplifier une fiscalité jugée trop complexe.
Une revendication ancienne des professionnels
La Fnaim, l’Unis et d’autres fédérations et syndicats professionnels réclament ce statut depuis plus de dix ans. En 2017, la Fnaim proposait déjà un système d’amortissement allant de 2 % pour la location libre à 8 % pour le logement social. Selon l’organisation, « le statut du bailleur privé vise à favoriser le développement de l’offre globale en permettant l’amortissement des investissements ».
Pour les professionnels, un tel cadre fiscal devrait inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, condition indispensable à la relance du marché. Mais aucun projet de loi en ce sens n’avait jusqu’à présent émergé.
Un projet conçu en 2025
Ce n’est qu’en 2025 qu’un tel projet a concrètement vu le jour. Porté par le gouvernement de François Bayrou, il devait être présenté au Parlement dans le cadre des discussions budgétaires pour entrer en vigueur en 2026, mais son avenir est désormais incertain après la chute de l’exécutif le 8 septembre.
Dans sa version initiale, le statut du bailleur privé doit constituer un nouveau cadre juridique et fiscal destiné aux propriétaires particuliers louant un logement : ils pourront déduire des loyers encaissés 5 % du prix d’achat pour un bien neuf et 4 % pour un logement ancien, sous condition de travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien. Le dispositif s’appliquera ainsi indifféremment au neuf et à l’ancien, marquant une rupture avec les précédents mécanismes centrés sur la construction.
Cette évolution conduisait également à revoir à la hausse l’abattement pour le régime micro foncier pour le faire passer à 50% avec un plafond de 30 000€ (contre 30% et 15 000€).
Un autre volet de la proposition conduisait à un bonus d’amortissement pour les logements à loyer abordable.
Un projet désormais en suspens
Cette version du dispositif aurait dû figurer dans le projet de loi de finances pour 2026, porté par François Bayrou et la ministre du Logement Valérie Létard. Sous réserve des modifications issues du ministère des Finances et des discussions parlementaires, il devait entrer en vigueur le 1er janvier 2026. Mais le 8 septembre, le gouvernement Bayrou a été renversé après le rejet de sa déclaration de politique générale. Le texte est désormais remis en question. Son avenir dépendra du nouveau gouvernement et des arbitrages budgétaires à venir. Les fédérations du secteur insistent pour que la mesure soit reprise par le Parlement, estimant qu’elle constitue un levier essentiel face à la crise du logement.
