Les monuments historiques, un intérêt patrimonial
La loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques vise à soutenir la préservation, la restauration et la mise en valeur des biens ayant un intérêt patrimonial, historique ou encore artistique (châteaux, casernes, hôtels particuliers, couvents, anciens pensionnats…).
Deux types de protection au titre des monuments historiques sont accordés à ces bâtiments : l’inscription, instituée par cette loi, et le "classement".
Lorsqu’un immeuble est « inscrit » au titre des monuments historiques, un but régional à le préserver est sollicité. La protection la plus haute, le « classement », berceau de cette loi, permet de protéger un immeuble d’intérêt national. Il existe aussi des immeubles labellisés qui, sans être classés ou inscrits, font partie du patrimoine national en raison du label qui leur a été accordé par la Fondation du patrimoine.
Investir dans un monument historique
Très peu d’acteurs se partagent en France le marché de l’immobilier patrimonial de restauration de biens classés. Leur activité : rénover entièrement ces biens d’exception dans les règles de l’art, en faisant appel à des artisans spécialisés ou encore en utilisant des matériaux nobles pour les réhabiliter en logements. Ces travaux sont encadrés par les ABF, les Architectes des Bâtiments de France. Ces « promoteurs réhabilitateur » doivent réunir plusieurs critères afin de remplir les cahiers des charges : courbe d’expérience, savoir-faire (notamment lorsqu’ils perpétuent des techniques de rénovation ancestrales) et solidité financière.
Un particulier qui fait l’acquisition d’un logement qui fera l’objet d’une restauration, dans un immeuble protégé au titre des monuments historiques, l’achète en l’état, avec un budget global prédéfini qui englobe le foncier privatif (lié au logement choisi) ainsi qu’un budget pour les travaux (nécessaires pour agir sur les parties privatives et une quote part des parties communes).
Un cabinet d’avocats fiscalistes accompagne l’acquéreur tout au long de son investissement et valide l’éligibilité fiscale de l’opération, puisqu’elle lui offre une importante déduction d’impôt, détaillée dans l’article 156 du code général des impôts (CGI).
Pour en bénéficier, il doit rester propriétaire du logement pendant 15 ans à partir de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Louer le bien : le modèle le plus avantageux fiscalement
Le modèle le plus avantageux fiscalement pour l’investisseur est de louer le logement afin de générer des recettes. Dans ce cas de figure, les travaux nécessaires à la restauration de l’immeuble permettent de bénéficier d’une déduction d’impôts immédiate et déplafonnée.
En effet, avec le dispositif Monument Historique, il est possible de déduire l’ensemble des charges et travaux des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers (taxe foncière, intérêts de l’emprunt bancaire pour l’achat du bien…). De plus, le déficit généré est imputable sur les revenus globaux sans limitation de montant.
Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif, les loyers et les ressources du locataire ne sont pas plafonnés. Une condition : le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins trois ans.
Souplesse fiscale pour le déficit foncier
Dans ce régime fiscal, le déficit foncier conséquent est créé notamment grâce à l’ampleur des travaux nécessaires à la rénovation de l’appartement (ainsi qu’une quote part des parties communes).
En effet, lorsque le montant des travaux et des charges est supérieur aux loyers perçus ; le déficit généré impacte les revenus fonciers pré existants de l’investisseur, s’il s’avère qu’il en possède ; puis sur le revenu global, sans limitation annuelle de montant. Cela permet de gommer la fiscalité des loyers perçus de la location d’autres biens ; ainsi que d’avoir un impact sur les autres catégories de revenus tel que les salaires, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux…
De plus, les appels de fonds aux travaux peuvent s’effectuer en étant dissociés de l’avancée effective du chantier. Cela permet de mettre en place une stratégie d’investissement adaptée à chaque profil client et d’avoir un impact fiscal piloté sur mesure.
« Il s’agit d’un "super" déficit foncier qui s’adresse aux profils imposés dans les tranches les plus hautes et qui peuvent avoir des revenus variables d’une année sur l’autre », souligne Yvanna Antoine, animatrice commerciale de l’offre immobilière patrimoniale chez Afedim.
Le dispositif a l’avantage de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par foyer et par an).
Un excédent de déficit reportable sur six années
De plus, l’éventuel surplus de déficit foncier qui n’aurait pas pu être imputé (par exemple, si l’investisseur a eu moins de revenus une année) constitue un déficit global reportable sur son revenu global des six années suivantes. Autrement dit, « il va pouvoir déduire les excédents de déficit foncier sur ses futurs revenus globaux (salaires, revenus fonciers, etc.), sans limite, pendant six ans », précise Yvanna Antoine.
