Une demande forte de la part des seniors
Selon l’Insee, un Français sur quatre aura plus de 65 ans d’ici à 2040 contre 20 % aujourd’hui. Face au vieillissement de la population, l’immobilier destiné aux personnes âgées présente donc de belles perspectives en matière d’investissement locatif.
Parmi les offres plébiscitées sur le marché, on retrouve les résidences services pour seniors. Le principe de ces lieux d’habitation : proposer à leurs locataires des espaces communs (salle de restauration, de sport, accès au jardin…) afin de maintenir du lien social, ainsi que des services et activités (coiffeur, conciergerie, gardiennage…). Des espaces privatifs sont également présentés, au sein de leurs appartements, où ils peuvent vivre en sécurité et en toute autonomie. Destinées à des personnes âgées autonomes et valides, ces résidences ne sont pas médicalisées par opposition aux établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).
Une gestion locative confiée à un exploitant
Les logements de la résidence de services sont achetés par des investisseurs, et la gestion locative de l’immeuble (pour la fourniture des services, des équipements, etc.) est déléguée à un exploitant unique avec lequel les propriétaires signent un bail commercial. Que le bien soit occupé ou non, les loyers sont versés aux propriétaires et sont revalorisés chaque année et indexés (sur l’indice de référence des loyers (IRL) par exemple). Les travaux importants ou encore les charges de syndic et copropriétés sont répartis entre l’exploitant et le propriétaire bailleur (en fonction du logement détenu et de sa quote part sur les parties communes).
A savoir : chaque résidence présente un contrat unique (bail commercial) qui fixe les droits et devoirs de chacune des parties et doit être apprécié en tenant compte de ses particularités.
L’acquisition d’un logement neuf au sein d’une résidence de services pour seniors permet aux propriétaires bailleurs de récupérer le montant de la TVA sous conditions. Cet avantage offre une économie non négligeable sur le prix d’achat du bien.
La location meublée en résidence seniors : LMNP ou LMP, deux statuts fiscaux différents
En fonction du montant des recettes tirées de la location d’un bien meublé en résidences services pour seniors, l’investisseur peut prétendre à deux statuts fiscaux : celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou celui de loueur en meublé professionnel (LMP).
Dans les deux cas, les recettes locatives sont imposables au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Au régime micro-BIC, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées.
- Au régime réel, il peut déduire chaque année des loyers perçus diverses charges de propriété (taxe foncière, intérêts et frais d’emprunt du prêt immobilier, frais de copropriété…). Et par le jeu des amortissements comptable de la valeur du logement (hors terrain) et du mobilier, il bénéficie de loyers totalement ou en partie exonérés d’impôt sur le long terme (environ 25 ans).
La revente est à apprécier finement et un accompagnement par un professionnel est encouragé. En effet, l’imposition de la potentielle plus-value réalisée va dépendre du statut fiscal en location meublée.
Sous le statut LMNP, l’approche de la fiscalité de la plus-value immobilière est celle des particuliers ; c’est la même que pour celle du régime foncier classique (exonérée d’impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
Sous le statut LMP, c’est le régime d’imposition de la plus-value des professionnels qui s’applique. Il est notamment caractérisé par une exonération au bout de cinq ans, sous certaines conditions, ce qui permet d’envisager des stratégies à court-terme.
