Pas d’exonération sous le statut de la LMNP
Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier (maisons, appartements, immeubles, terrains à bâtir, parts de SCI ou SCPI…) est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les biens des enfants mineurs entrent dans le calcul de l’IFI, tout comme ceux des enfants majeurs toujours rattachés au foyer fiscal de leurs parents. C’est bien cette notion de rattachement au foyer fiscal qui fait foi. Cet impôt, qui remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018, concerne également les logements dont vous êtes propriétaire et que vous mettez en location.
A savoir, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne permet pas d’être exonéré d’IFI.
Une exonération en LMP sous conditions
Selon l’article 975 du code général des impôts (CGI), avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous pouvez prétendre à une exonération d’IFI si vous remplissez ces conditions cumulatives :
- Les recettes tirées de votre activité de location meublée doivent dépasser 23 000 € par an.
- La location meublée doit être votre activité principale.
- Les revenus nets annuels tirés de la location meublée doivent représenter plus de 50% des revenus nets d’activité de votre foyer fiscal (location meublée et pension de retraite exclue).
Si c’est le cas, les logements que vous louez sont considérés comme des actifs professionnels et ouvrent donc droit au régime d’exonération de l’IFI.
En pratique, cette condition est difficile à réunir. En effet, sous le régime réel d’imposition, vous déduisez de vos recettes vos différentes charges et pratiquez « le jeu des amortissements » (de la valeur de vos biens immobilier hors terrain et du mobilier) ; cet exercice comptable permet de réduire fortement le montant déclaré aux impôts. La résultante, également appelée « bénéfice commercial net annuel », est prise en compte pour apprécier si le seuil de 50% est dépassé.
Il est fortement conseillé de confier ce travail à un cabinet d’expertise comptable.
Des dettes qui peuvent être déduites
Pour faire diminuer votre imposition à l’IFI en LMNP et LMP, il est possible de déduire de la valeur de votre patrimoine taxable un certain nombre de dettes (existantes au 1er janvier de l’année d’imposition), comme les emprunts bancaires (déductibles partiellement ou totalement) relatifs à l’acquisition des biens loués, les travaux d’amélioration, de reconstruction, la taxe foncière, les charges de copropriété… Mais il n’est pas possible de déduire la part de votre impôt qui correspond aux recettes tirées de la location de vos biens immobiliers.
Si vous avez fait un don à un organisme d’intérêt général, vous pouvez le déduire de votre assiette taxable à l’IFI à hauteur de 75%, dans la limite de 50 000 €. Mais vous ne pouvez pas l’imputer si vous le déduisez déjà de votre impôt sur le revenu.
Le mécanisme du plafonnement
L’IFI à payer sera plafonné si son montant, en ajoutant l’ensemble des impôts que vous devez régler (impôt sur le revenu, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus…), dépasse 75% de vos revenus imposables.
