Nice, Une ville de patrimoine
Le marché immobilier niçois demeure toujours aussi tendu, tant sur le plan transactionnel que locatif. Malgré un contexte de remontée des taux et d’incertitudes politiques, le prix de la pierre a très bien résisté à Nice. Dans l’ancien, comptez 4 697 €/m² pour un appartement et 5 496 €/m² pour une maison. Dans le neuf, tablez sur 6 446 €/m² pour un appartement, mais les prix peuvent grimper à 10 000 €/m² dans les meilleurs quartiers. (1) Difficile de donner un prix pour une maison neuve, il ne s’en construit presque plus à Nice.
Malgré une rentabilité locative modeste, oscillant entre 2 et 4 % brut selon la Fnaim, la sécurité patrimoniale qu’offre Nice séduit toutefois les investisseurs. Mais le rendement n’est pas la priorité ici, comme le souligne Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim : « Nice n’est pas une ville de rendement, mais une ville de patrimoine. » Les valeurs de marché restent soutenues par une forte demande, alimentée notamment par le tourisme, les étudiants et un déficit structurel de logements.
Les atouts de la ville
Située entre mer et montagnes, Nice profite d’un emplacement stratégique exceptionnel. Deuxième destination touristique de France avec six millions de visiteurs annuels, la ville s’appuie sur une économie fortement orientée vers le tertiaire et le tourisme. Son aéroport international (le troisième plus fréquenté du pays) assure une connexion rapide avec les grandes métropoles européennes. Le réseau de transports en commun, notamment les lignes de tramway, facilite les déplacements intra-muros et vers les pôles d’activité. Par ailleurs, Nice est aussi un pôle universitaire dynamique, accueillant plus de 46 000 étudiants (2), ce qui garantit une faible vacance locative, en particulier pour les petites surfaces.
Les quartiers où investir
Où investir à Nice ? Face à des prix pouvant grimper à 10 000 €/m² sur la Promenade des Anglais, certains quartiers niçois offrent un bon compromis entre accessibilité et potentiel. Le Carré d’Or reste une valeur sûre, à deux pas de la mer et des commerces, très recherché malgré des prix élevés dans le neuf. À l’ouest, la Corniche Fleurie séduit par ses vues dégagées et ses résidences récentes ou neuves à 7 000-8 000 €/m². Plus abordable, Saint-Sylvestre (4 018 €/m²) évolue grâce au tram et à l’arrivée de commerces. Saint-Roch, en mutation, reste connecté au centre via la ligne 1, avec un marché ancien à 4 071 €/m² et une forte proximité universitaire. (1)
L’avenir urbain se joue surtout dans la Plaine du Var et le quartier Joyat, autour de la ZAC Grand Arénas, où les prix oscillent entre 4 000 et 7 500 €/m². « Investir en nue-propriété y est stratégique », estime Fabienne Feral. « Par exemple, un studio neuf à 7 900 €/m² peut être acquis à 65 % de sa valeur. C’est un mode d’acquisition qui prend de l’ampleur, notamment auprès d’acquéreurs qui disposent de liquidités conséquentes. »
(1) Statistiques des Notaires de France, de juillet 2024 à juin 2025
(2) Atlas régional des effectifs étudiants, ministère chargé de l’Enseignement supérieur et de la Recherche
RENTABILITÉ LOCATIVE À NICE
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Surface |
T3 neuf de 66 m2 dans le quartier Saint-Roch |
T2 neuf de 45 m2 dans le quartier de Nice-Riquier (centre) |
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Prix d’acquisition |
349 000 € (hors stationnement) |
370 350 € (hors stationnement) |
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Loyer mensuel |
1 000 € |
1 000 € |
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Rentabilité brute |
3,4 % |
3,2 % |
Source : Afedim
Métropole Nice Côte d’Azur – Coup d’œil 2025
Nice, bassin de vie de la métropole
- 568 596 hab. dans la métropole dont 353 701 hab. à Nice (1)
- 50,7% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 51 communes (2)
- 5e ville de France la + peuplée (1)
- 21 570 € : Revenu annuel médian des ménages à Nice (1)
Une population étudiante qui se maintient
- 48 000 étudiants à Nice (2)
- 27e ville de France où il fait bon étudier (3)
- Université Côte d’Azur : Labellisée Initiative d’Excellence (Idex)
- 14 campus sur tout le territoire azuréen, 21 composantes de formation, 300 formations diplômantes,
- + de 4 000 personnes dans la recherche
- 1 école d’ingénieurs, 1 école de management
Un écosystème dynamique
- 74 887 entreprises et 227 191 salariés dans la métropole (1)
- “Nice Écovallée” : 1 opération d'intérêt national
- À terme sur 10 000 ha : logements, bureaux et commerces, 1 quartier d’affaires international et 1 technopole (2)
- 3e + forte concentration de cadres en France (2)
- Sophia Antipolis : 1er parc technologique d’Europe (2)
- Labellisée “Capitale French Tech Côte d’Azur”
- + de 350 start-ups sur le territoire (6)
- 7 pôles de compétitivité en région (4)
- Labellisée “Territoires d’Industrie” (2)
- 8,6% Taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 2 000 vélos en libre-service dans 12 communes (2)
- 179 km de pistes cyclables dans la métropole + de 160 km d’aménagements d’ici 2026 (2)
- 1 gare SNCF : À 2h23 de Marseille (12)
Une qualité de vie, une destination appréciée
- 13e ville de France où il fait bon vivre (7)
- 522 ha inscrits au patrimoine mondial de l’Unesco dont la promenade des Anglais (8)
- 1 parc national : Le Mercantour À 1h30 de Nice (2)
- 7 stations de ski sur le territoire métropolitain (9)
- 300 jours de soleil par an (2)
- 1re ville verte de France de + de 200 000 hab. (10)
- 120 km de côtes, 40 km de plages (2)
- 3e destination en France pour le tourisme d’affaires
- 150 000 congressistes par an à Nice (5)
- 1re destination “jeux” en France
- 12 casinos autour de Nice (2)
- Labelisée “Ville d’art et d’histoire” (8)
- 4e destination la + prisée au monde (11)
Des infrastructures de transport développées
- 1 aéroport international : Nice Côte d’Azur
- + de 140 lignes de bus dans la métropole (13)
- 3 lignes de tram dont 2 desservants l’aéroport de Nice (2)
- 2 000 vélos en libre-service dans 12 communes (2)
- 179 km de pistes cyclables dans la métropole + de 160 km d’aménagements d’ici 2026 (2)
- 1 gare SNCF : À 2h23 de Marseille (12)
Des loyers élevés à Nice
- 15,5 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Nice (hors charges) (14)
- 14,6 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (14)
- 12,9% de logements vacants à Nice (1)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Métropole Nice Côte d’Azur (BCA) ; (3) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (4) Competitivite.gouv.fr ; (5) Baromètre Arthur Loyd, 2022 ; (6) Invest in Côte d’Azur ; (7) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (8) Ville de Nice ; (9) Office de tourisme Nice Côte d’Azur ; (10) Classement de la plateforme Kermap, 2023 ; (11) Étude de Mastercard Economics Institute, 2024 ; (12) SNCF ; (13) Réseau Lignes d’Azur ; (14) Observatoire des loyers, 2025
