Une ville en croissance
Toulouse, 4e agglomération française avec 500 000 habitants, fait partie de ces grandes métropoles qui restent actives dans un marché national pourtant malmené. Selon l’Insee, la population de Haute-Garonne augmente en moyenne de 1,3 %, le taux le plus élevé en France métropolitaine et 80 % de cette hausse est captée par l'agglomération toulousaine. « Toulouse est au carrefour des sud entre la mer et l’océan, avec une vie culturelle et sportive riche, une industrie foisonnante entre l’aéronautique, le spatial, le satellite, le pharmaceutique. Il y fait bon vivre », soutient Sébastien Bénet, président de la FNAIM de la Haute-Garonne.
Un rattrapage ou une embellie
Pour autant, le marché immobilier a connu un tassement de ses ventes. « C’est une baisse de l’ordre de 20%, avec un peu plus de 122 000 ventes en 2022, contre 87 000 à juillet 2024 sur l’Occitanie. Nous avons vécu des années records en volume de ventes en 2021 et 2022, corrélé aux taux d’intérêt. Aujourd’hui, nous pouvons parler de rattrapage ou d’embellie, mais pas de reprise. Toulouse reste un territoire attractif. Les accédants à la propriété reviennent et les vendeurs voient leurs prétentions à la baisse », indique Sébastien Bénet. Le prix au m2 tous logements confondus s’établit à 3400 euros. Pour les maisons intra-muros, la fourchette est très large, de 2600 à 5500 euros du m2, avec une moyenne à 4000 euros du m2, comme l’explique le président de la FNAIM de Haute-Garonne : « C’est très variable selon le bien lui-même mais aussi le quartier dans lequel il est implanté. Certains sont très prisés comme l’hypercentre, Le Buscat, la Côte pavée, et d’autres se sont embourgeoisés comme les Minimes ou les Sept deniers ».
La 2e ville étudiante de France confrontée au manque de locations
Même si un nouvel écoquartier dénommé la Cartoucherie est en cours d’aménagement rive gauche avec plusieurs programmes en cours, qui attirent principalement des investisseurs (à 4500 euros du m2 en moyenne), la production de logements neufs est quasi à l’arrêt. « Nous vivons une forte tension avec des pénuries de biens sur le marché locatif, dont les étudiants et travailleurs en mobilité ou famille en séparation sont les plus fragiles candidats », explique Sébastien Bénet. Une situation due à moins de production neuve, des logements orientés vers la location de courte durée, le retrait de certaines passoires techniques du parc…Résultat, les loyers ont augmenté de 5%.
Exemples de biens vendus dans le neuf
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Bien |
T1 neuf, |
T3 neuf, |
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Prix d’acquisition |
127 400 € |
185 000 € |
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Loyer mensuel |
600 € + 20 € charges |
730 € + 130 € charges |
Source : Afedim
Toulouse Métropole – Coup d’œil 2025
Toulouse, bassin de vie de la métropole
- 832 348 hab. dans la métropole dont 511 684 hab. à Toulouse (1)
- 4e ville de France la + peuplée (1)
- 37 communes (2)
- 63,4% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 22 140 € : Revenu annuel médian des ménages à Toulouse (1)
Une ville étudiante plébiscitée
- Des grandes écoles (ingénieurs, management, commerce, journalisme...)
- 1ere ville de France où il fait bon étudier (8)
- 120 000 étudiants à Toulouse (3)
- Universités de Toulouse : Toulouse I et III parmi les 500 meilleures universités du monde (9)
- 1 campus 4.0 pour les sciences de la vie
Tournée vers l’innovation
- 89 347 entreprises et 453 026 salariés dans la métropole (1)
- 12,6% : Taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 4 pôles de compétitivité en région (7)
- 60e ville la + innovante au monde (6)
- Labellisée “French Tech Toulouse” pour son écosystème numérique
- 80 structures d’accompagnement et d’hébergement pour les entreprises dans la métropole (3)
- 25% des emplois européens du secteur spatial à Toulouse (3)
- 2e meilleure ville de France pour la création de start-up (5)
- Hôpital Purpan de Toulouse : 132e meilleur hôpital au monde (4)
- 29,8% : Part de cadres chez les 15-64 ans dans la métropole (1)
Des modes de transports variés
- 1 aéroport international : Toulouse-Blagnac
- 1 téléphérique urbain le + long de France (2)
- 1 gare SNCF : Toulouse-Matabiau : à 2h13 de Bordeaux, 4h30 de Paris (13)
- 820 km d’aménagements cyclables dans la métropole (2)
- 2 lignes de métro, (une autre en projet), 2 lignes de tram (14)
- 161 lignes de bus, 3 navettes dont 1 gratuite en centre-ville (14)
Une destination touristique
- 10 sites en Occitanie classés au patrimoine mondial de l’Unesco
- 1re ville au monde la + tendance à visiter en 2025 (12)
- 2 centres de congrès, 1 centre de convention et 1 parc des expositions dans la métropole (10)
- 106 410 journées-congressistes à Toulouse en 2023 (3)
- 8 241 chambres d’hôtels dans la métropole (11)
- Labellisée “Ville d’art et d’histoire”
Une cité où il fait bon vivre
- 74e ville de France où il fait bon vivre (15)
- 32 sites naturels ou urbains protégés, 3 labels “Jardin remarquable” 170 parcs et jardins à Toulouse (2)
- + de 2 000h d’ensoleillement par an en moyenne (10)
Des loyers élevés
- 14,1 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Toulouse (hors charges) (16)
- 11,7 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (16)
- 8,2% de logements vacants à Toulouse (1)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Toulouse Métropole ; (3) Toulouse a tout ; (4) Classement du magazine Newsweek, 2024 ; (5) Invest in Toulouse ; (6) Classement FINOM, 2021 ; (7) Competitivite.gouv.fr ; (8) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (9) Classement de Shanghai, 2024 ; (10) Toulouse Convention Bureau ; (11) Insee, 2025 ; (12) Guide Lonely Planet ; (13) SNCF ; (14) Réseau Tisséo ; (15) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (16) Observatoire des loyers, 2024
