Centre urbain dynamique
La capitale de l’Europe (et de Noël !) continue de séduire par son dynamisme, le charme de ses vieux quartiers, sa proximité avec les Vosges et les villages alsaciens, mais subit aussi la crise actuelle : « Strasbourg n’échappe pas à une chute des volumes de vente depuis 3 ans compte tenu du contexte. Les prix ont baissé d’environ 3% sur des prix médians dans l’ancien mais ne se sont pas du tout effondrés » constate Gabriel Weyl, président de la Chambre des notaires du Bas-Rhin qui décrit un marché attentiste : « Les acheteurs manquent, notamment les primo-accédants et les vendeurs préfèrent attendre avec des prix en chute et restent sur des positions prudentielles », poursuit le spécialiste.
Des différences et évolutions rapides de prix selon les quartiers
Des différences considérables de prix sont à noter d’un secteur à l’autre avec des quartiers en baisse, d’autres en forte augmentation et même des inversions totales d’un semestre à l’autre. « En octobre 2024, les quartiers d’habitation traditionnelle Kablé et Esplanade, étaient pour le premier à +8%, pour le second à -8%, avec une difficulté à comprendre pourquoi il y avait une telle différence de l’un à l’autre. En mars, l’inverse s’est produit avec -10,7% sur Kablé et +2,8% pour Esplanade. Il n’y a pas de vérité, on le constate aussi ville par ville », reconnaît Gabriel Weyl. La fourchette de prix reste cependant très large, de 1 800€ du m² dans l’ancien à Hautepierre ou 2 060€ du m² à Cronenbourg Ouest, aux quartiers les plus chers à 4 830€ du m² du côté de l’Orangerie ou 5 220€ du m² vers la Mairie. A noter, en 2024, le prix de vente médian des maisons anciennes est de 420 000 euros (+11%) selon le baromètre immobilier des notaires d’Alsace-Moselle établi en mars 2025.
Une périphérie attractive
De nombreuses villes en périphérie de l’Eurométropole sont plus accessibles et recherchées, à l’instar de Schiltigheim, Bischheim, Hœnheim, Kehl (en Allemagne), Wolfisheim... Les investisseurs restent présents, l’immobilier constituant toujours une valeur refuge. « Il y a aussi des opportunistes qui se positionnent sur des biens classés en G de l’ordre de 20% moins chers. Le marché réagit sur le court terme et il n’y a pas d’incidence sur le F actuellement », remarque Gabriel Weyl. Les constructions sont presque à l’arrêt, sauf dans les quartiers et communes périphériques : « On voit un report du neuf sur des villes secondaires comme Sélestat ou Haguenau. Il faut compte 4 040 euros du m² en moyenne sur le Bas-Rhin », avance Gabriel Weyl. Côté location, la demande est forte mais s’est détendue sur les petites surfaces, grâce à réglementation qui s’est alourdie sur la location saisonnière.
L’Eurométropole de Strasbourg – Coup d’œil 2025
Strasbourg, bassin de vie de la métropole
- 517 386 hab. dans l’Eurométropole dont 291 709 hab. à Strasbourg (1)
- 8e ville de France la + peuplée (1)
- 33 communes (2)
- 60,3% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
Un écosystème performant
- 51 248 entreprises et 275 450 salariés dans l’Eurométropole (1)
- Ports de Strasbourg : 1 zone industrielle d’Alsace, 2e port fluvial de France, 2e port rhénan européen (5)
- 20 260 € : Revenu annuel médian des ménages à Strasbourg (1)
- 4 pôles de compétitivité en région (6)
- 9,8% : Taux de chômage des 15-64 ans dans l’Eurométropole (1)
- 85 zones d’activités dans l’Eurométropole (4)
- 7 600 emplois dans les industries créatives et culturelles dans l’Eurométropole (3)
Une ville étudiante dynamique
- Université de Strasbourg : 35 composantes (facultés, écoles, instituts...), 308 diplômes, 6 campus, 72 unités de recherche
- 9e ville de France où il fait bon étudier (9)
- Environ 60 000 étudiants à Strasbourg (2)
Une qualité de vie optimale, une destination très appréciée
- 27e ville de France où il fait bon vivre (13)
- Labellisée “Ville d’art et d’histoire”
- 1 centre-ville classé au patrimoine mondial de l’Unesco
- L’Alsace, 3e région la + accueillante de France
- 11 musées, 1 opéra, 1 zénith à Strasbourg
- 19 restaurants étoilés dans le Bas-Rhin
- + de 6 000 manifestations culturelles par an (15)
- 1er marché de Noël de France : 3,4 millions de visiteurs en 2024 (2)
- 3e ville verte de France
- Environ 430 ha d’espaces verts à Strasbourg (16)
- 1 parc des expositions de 24 000 m² (8)
- 100 000 nuitées hôtelières par an pendant les sessions du Parlement européen (7)
- 1ere ville française “Capitale mondiale du livre 2024” (14)
- 8 227 chambres d’hôtels dans l’Eurométropole (19)
Une offre de transport développée
- 1 gare SNCF : À 38 min de Karlsruhe (Allemagne), 1h45 de Paris, 2h59 de Lille (10)
- 1 aéroport international : Strasbourg-Entzheim
- Au carrefour de 3 autoroutes (A4, A35 et E52)
- 1re ville cyclable de France parmi les grandes villes (12)
- + de 600 km de pistes dans l’Eurométropole (2)
- 6 lignes de tram, 39 lignes de bus et 2 lignes de bus à haut niveau de service (11)
Des loyers abordables
- 12,3 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Strasbourg (hors charges) (20)
- 10,8 €/m2/mois : Montant médian du loyer dans l’Eurométropole (hors charges) (20)
- 8,6% de logements vacants à Strasbourg (1)
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Ville et Eurométropole de Strasbourg ; (3) Agence d’urbanisme de Strasbourg Rhin supérieur, 2021 ; (4) CCI Alsace Eurométropole ; (5) Ports de Strasbourg ; (6) Competitivite.gouv.fr ; (7) Radio France Bleu ; (8) Strasbourg Events ; (9) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (10) SNCF ; (11) Réseau CTS ; (12) Fédération française des usagers de la bicyclette (FUB), 2021 ; (13) Classement de l’Association villes et villages, 2025 ; (14) Unesco ; (15) Office de tourisme de Strasbourg ; (16) Observatoire des villes vertes, 2023 ; (17) Classement du site Booking.com ; (18) Guide Michelin, 2024 ; (19) Insee, 2024 ; (20) Observatoire des loyers, 2024
