Selon les Notaires de France, le prix médian au mètre carré atteint 3 027 € pour un appartement ancien, 5 413 € pour un appartement neuf et 3 960 € pour une maison ancienne. « Le marché marseillais est tendu, il y a un vrai déséquilibre entre l’offre et la demande », explique Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim. Elle souligne également « une grande diversité des prix selon les secteurs, avec des adresses très valorisées comme l’avenue du Prado ou Borély, et d’autres beaucoup plus accessibles ». Si Marseille reste bien en deçà des niveaux de prix de la plupart des grandes métropoles françaises, la cité phocéenne se distingue justement par son potentiel de progression, en valeur, dans les années à venir.
Un fort potentiel locatif soutenu par l’attractivité de la ville
Marseille attire chaque année de nouveaux habitants, séduits par son climat, son cadre de vie méditerranéen et ses projets de développement urbain. La ville compte environ 65 000 étudiants, ce qui génère une demande soutenue en logements, notamment dans les petites surfaces. La tension locative reste élevée dans les secteurs bien desservis par les transports et proches des universités.
« La pénurie de logements, dans l’ancien comme dans le neuf, entretient cette tension », note Fabienne Feral. Pour les primo-accédants, des programmes en TVA réduite à 5,5 % existent toutefois dans les zones ANRU, ce qui facilite l’accession à la propriété. Côté investisseurs, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’avantages fiscaux en réhabilitant des logements anciens, « notamment dans les quartiers du centre de Marseille, à condition d’améliorer la performance énergétique ».
Les quartiers stratégiques pour investir
Où investir à Marseille ? Le marché immobilier marseillais se distingue par de fortes disparités selon les arrondissements. Le littoral sud, notamment les septième et huitième arrondissements, reste très recherché, avec des prix élevés mais une demande locative constante liée à la qualité de vie.
Les quartiers du centre, comme le premier arrondissement autour de la Canebière, offrent des prix plus abordables et un potentiel de rentabilité intéressant, à condition d’accepter des travaux de rénovation, souvent d’ampleur.
Dans les zones en reconversion comme le 15e arrondissement, où se déploie la deuxième phase d’Euromed, les investisseurs misent sur le long terme, avec des logements neufs, des infrastructures modernes et un tissu économique en transformation. « Ce nouveau quartier est intéressant pour ses nombreux programmes neufs éligibles à la TVA réduite. On peut atteindre entre 3,5 et 3,7 % de rendement », observe Fabienne Feral.
Exemple de rentabilité locative à Marseille
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Surface |
T2 neuf de 50 m² dans le 9e arrondissement de Marseille |
Studio ancien de 30 m² dans le 1er arrondissement de Marseille |
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Prix d’acquisition |
295 000 € |
126 000 € |
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Loyer mensuel |
803 € hors charges |
675 € |
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Rentabilité brute |
3,2 % |
6,4 % |
Source : Afedim, Fnaim
Coup d’œil 2025 : marseille et sa métropole
Marseille, 2 600 ans d’histoire
- 54% de la population métropolitaine âgée de - de 45 ans (1)
- 1 922 626 hab. dans la métropole dont 877 215 hab. à Marseille (1)
- 2e ville de France la + peuplée (1)
- 20 600 € : Revenu annuel médian des ménages à Marseille (1)
- 92 communes (2)
Des loyers élevés
- 12,9 €/m2/mois: Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (13)
- 15,8 €/m2/mois: Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Marseille (hors charges) (13)
- 8% de logements vacants à Marseille (1)
Facile d’accès
- 1 aéroport international : Marseille Provence
- 2 lignes de métro, 3 lignes de tram et 104 lignes de bus (11)
- 2 000 vélos électriques en libre-service à Marseille (3)
- 1 gare SNCF : Marseille-Saint-Charles, À 1h31 de Lyon, 3h04 de Paris (12)
Une économie diversifiée
- 208 605 entreprises et 824 096 salariés dans la métropole (1)
- 3e région économique française (3)
- 2 hôpitaux à Marseille parmi les 250 meilleurs au monde (5)
- 94 000 emplois dans la filière santé au sein de la métropole (2)
- 5 technopôles dans la métropole (2)
- 6 pôles de compétitivité en région (8)
- 3e ville de France pour l’accueil de congrès internationaux (10)
- Capitale européenne de l’innovation 2022 (9)
- 7e hub internet mondial (6)
- Labellisée “French Tech Aix-Marseille”, 500 start-ups en 2022 (7)
- 1er port de France, 6e port en Méditerranée (3)
- 8,6% : Taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- Euroméditerranée : 3e quartier d’affaires de France. À terme sur 480 ha : 1 million de m2 de bureaux, 270 000 m2 de commerces, 18 000 logements neufs...
- + de 4 500 commerces en centre-ville (3)
Une ville touristique, un cadre d’exception
- 127e ville de France où il fait bon vivre (15)
- Parc national des calanques : 1er parc péri-urbain d’Europe (16)
- 57 km de façade maritime dont 20 km de calanques (3)
- 1 opéra, 19 musées dont 1 musée national :
- Le Mucem, dédié à la Méditerranée (4)
- La Cité Radieuse-Le Corbusier, inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco
- 300 jours de soleil par an (16)
- 5 millions de touristes en 2022 (3)
- 14e port mondial pour les croisières (16)
- 18 zones naturelles d’intérêt écologique faunistique et floristique (ZNIEFF)
- 1 000 ha d’espaces verts urbains (3)
Une grande ville étudiante
- 58 000 étudiants à Marseille (4)
- 11e ville de France où il fait bon étudier avec Aix (14)
- Aix-Marseille Université (AMU) : 17 composantes, 5 grands campus, 12 écoles doctorales, 122 structures de recherche
Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Métropole Aix-Marseille Provence ; (3) Ville de Marseille ; (4) Euroméditerranée ; (5) Classement du magazine Newsweek, 2024 ; (6) Cabinet de conseils TeleGeography, 2022 ; (7) French Tech Aix-Marseille ; (8) Competitivite.gouv.fr ; (9) Union européenne ; (10) Classement ICCA, 2023 ; (11) Réseau RTM ; (12) SNCF ; (13) Observatoire des loyers, 2022 ; (14) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (15) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (16) Office de tourisme et des congrès de Marseille
