La tendance générale du marché
La tendance générale du marché de Chartres est à la stabilisation des prix après l’euphorie post‐Covid. Un retournement qui s’est opéré à partir du milieu de l’année 2023. « Le marché chartrain a retrouvé un certain équilibre, avec des délais de vente qui se sont allongés. Cela s’explique par le manque d’investisseurs locatifs, en mal d’incitation fiscale », analyse Franck Guillemot, responsable chez Afedim secteur Centre.
Après avoir atteint un sommet à 2 500 €/m² en 2022, tous types de biens confondus selon les Notaires de France, le prix de l’immobilier est redescendu depuis à 2 310 €/m². Dans le détail, sur la base des actes de ventes signés entre octobre 2024 et septembre 2025, les appartements anciens se négocient désormais autour de 2 281 €/m², les maisons anciennes autour de 2 351 €/m² et les logements neufs à 3 769 €/m².
« Cependant, les stocks d'offres à la vente sont assez faibles, notamment dans le neuf », prévient le spécialiste. Il ajoute qu’il faut viser les programmes situés en zone ANRU (programme dont l’objectif est de redynamiser certains quartiers, ndlr), proposant une TVA réduite à 5,5 %. « Des produits qui répondent aux besoins des primo-accédants notamment. »
Les atouts de Chartres
Chartres et ses 38 000 habitants bénéficie d’une excellente qualité de vie et d’une localisation stratégique. La gare TGV la relie à Paris en moins d’1h30, faisant de la ville une banlieue privilégiée pour les Franciliens cherchant un cadre de vie plus calme. Son riche patrimoine médiéval (sa célèbre cathédrale gothique classée UNESCO, sa vieille ville…) et ses manifestations culturelles (par exemple le festival nocturne « Chartres en Lumières ») attirent un fort tourisme. Par ailleurs, Chartres est le cœur de la Cosmetic Valley, pôle économique régional dynamique, une vraie force pour l’emploi local.
La demande en logement reste forte. Du côté des loyers, selon l’observatoire des territoires, ils atteignent actuellement 12,70 €/m², tous types de biens confondus. Dans le détail, il faut compter en moyenne de 11,60 €/m² pour un appartement d’au moins trois pièces à 14,40 €/m² pour un T1 ou un T2. De quoi dégager des rentabilités plus intéressantes que dans les communes franciliennes toutes proches.
Les quartiers sur lesquels miser
Où investir à Chartres ? Plusieurs secteurs se distinguent pour l’investissement. Le centre-ville historique reste prisé grâce à son charme et ses commerces, mais les prix y sont élevés (2 732 € / m² dans l’ancien) et l’offre limitée. De plus, de nombreux appartements anciens ont déjà basculé en location courte durée, les investisseurs misant sur le potentiel touristique de la ville.
En périphérie du centre, les quartiers familiaux de Réchèvres, de la Madeleine, Chanzy-Bonnard ou autour du théâtre offrent d’autres opportunités. On y trouve souvent des maisons anciennes et des petits collectifs, à des tarifs un peu plus abordables (autour de 2 200-2 300 €/m² pour l’ancien).
Enfin, du côté du neuf, Franck Guillemot recommande de cibler, pour ceux qui le peuvent, les programmes situés en plein centre, « pour miser sur un placement patrimonial de long terme ». Des offres existent aussi en périphérie de la ville, du côté de Luisant ou de Le Coudray, « des communes moins connues mais avec du potentiel ». Pour les budgets un peu plus serrés, « il faut cibler les opportunités en TVA à 5,5 % du côté de la ZAC des Clos, où l’on trouve des T2 à partir de 164 000 € et des T3 dès 194 000 € », conseille le spécialiste de ce marché.
Rentabilité locative à Chartres
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Surface |
T2 neuf de 45 m2 dans le quartier de la Cathédrale (centre) |
T2 neuf de 47 m² dans la commune de Luisant |
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Prix d’acquisition |
197 000 € |
199 000 € |
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Loyer mensuel |
520 € charges non comprises |
480 € charges non comprises |
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Rentabilité brute |
3,1 % |
2,8 % |
Source : Afedim
Chartres Métropole – Coup d’œil 2025
Une ville à taille humaine
- 136 921 hab. dans la métropole dont 37 990 hab. à Chartres (1)
- 208e ville de France la + peuplée (1)
- 52,8% de la population métropolitaine âgée de moins de 45 ans (1)
- 66 communes (2)
- 22 770 € : Revenu annuel médian des ménages à Chartres (1)
Une forte vacance locative
- 13,94 €/m2/mois : montant médian du loyer pour un T1 à Chartres (hors charges) (8)
- 11% de logements vacants à Chartres
- 9,87 €/m2/mois : montant médian du loyer pour un T3 et + à Chartres (hors charges) (8)
Au cœur de la « Cosmetic Valley »
- 10 461 entreprises et 52 916 salariés dans la métropole (1)
- 1 Cité de l’innovation dédiée à l’accompagnement des start-up (2)
- 30 parcs d’activités économiques dans la métropole (2)
- Labellisée “Territoires d'industrie”
- 7e ville moyenne la + dynamique de France pour son centre-ville (6)
- 7 700 Chartrains travaillant en Île-de-France (4)
- 800 commerces à Chartres (7)
- 10,4% : taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 3 pôles de compétitivité en région (5)
- Un des principaux pôles mondiaux d’entreprises de production de parfums et cosmétiques (3)
Une architecture millénaire
- La cathédrale de Chartres, inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco
- 64 ha de vieux quartiers sauvegardés du Moyen Âge (10)
- 1 Centre international du vitrail et son musée présentant une collection unique de vitraux originaux de la Renaissance
De nombreuses activités de loisir
- 399e ville de France où il fait bon vivre (9)
- + de 411 ha d’espaces verts à Chartres (2)
- 161 km de cheminements piétons et cyclables dans l’agglomération, principalement le long de l’Eure (2)
- + d’1,5 million de visiteurs par an (7)
- Des activités de plein air : golf, canoë sur l’Eure, randonnées…
- + grand complexe aquatique de France : 5 000 m3 d’eau, 11 bassins dont 2 olympiques, une patinoire de 1 300 m2 (10)
À proximité de Paris
- 1 gare SNCF : à 57 min de Paris, 1h19 d’Orléans (11)
- À 1h30 de Paris, 2h du Havre par la route
- 53 lignes de bus dans la métropole et 12 lignes en périurbain (12), des navettes gratuites dans la ville
- À 45 min de route de l’aéroport d’Orly, 1h20 de l’aéroport Roissy-CDG
Une petite ville étudiante
- 16 établissements proposant + d’une cinquantaine de diplômes (2)
- Environ 2 000 étudiants à Chartres (7)
- Des formations à Chartres rattachées à l’Université d’Orléans (école d’ingénieurs, IUT, Institut national supérieur du professorat et de l’éducation...)
Sources : (1) Insee, 2022F ; (2) Chartres Métropole ; (3) Pôle de compétitivité Cosmetic Valley ; (4) Insee, 2019 ; (5) Competitivite.gouv.fr ; (6) Classement de l’association Villes de France/MyTraffic, 2021 ; (7) Ville de Chartres ; (8) Observatoire Clameur, 2022 ; (9) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (10) Chartres Tourisme ; (11) SNCF ; (12) Réseau Filibus
