Immobilier à Annecy : un marché résilient malgré le ralentissement

Un marché stable à des prix record

Selon les Notaires de France, le prix médian des appartements anciens à Annecy s’établit actuellement à 5 076 €/m², un niveau quasi stable sur un an (+0,4 %). Du côté des maisons anciennes, le marché a connu quelques corrections : il faut compter sur une médiane de 667 000 € contre 721 200 € un an auparavant. En revanche, les appartements neufs culminent autour de 7 087 €/m² moyen (contre 6 410 €/m² en 2024). « Annecy confirme son statut de valeur refuge : entre lac et montagnes, la contrainte foncière limite l’extension urbaine et soutient durablement la valorisation des biens. », note Audrey Baconnier, responsable chez Afedim Secteur Sud-Est. Cette stabilité du marché annécien s’explique par un effet ciseau entre une demande solvable un peu plus rare et une offre toujours contrainte. « Fin 2025, des signaux de reprise apparaissent toutefois avec la stabilisation des taux autour de 3 % et les effets du PTZ », souligne Sébastien Cartier, le président de la Fnaim Savoie Mont-Blanc.

Attractivité et forte tension locative

« Le cadre de vie et la proximité de la Suisse confirment l’attractivité de la Haute-Savoie, qui plus est celle d’Annecy », observe Sébastien Cartier. La ville gagne d’ailleurs environ 1 500 habitants par an selon l’Insee, dopant la demande. Ville d’emploi dynamique, Annecy profite aussi d’un bas niveau de chômage et de salaires élevés, notamment parce que de nombreux frontaliers travaillent à Genève. Le bassin annécien jouit aussi d’un tourisme florissant et d’un cadre naturel exceptionnel (lac, montagne), facteurs qui dopent sa cote auprès des acheteurs comme des locataires.

Le marché locatif est donc sous tension : la vacance est inférieure à 1 % selon les chiffres de la Fnaim, ce qui est extrêmement faible. « Dès qu’un logement se libère, il se loue dans la foulée », confirme le président de la Fnaim SMB. Le loyer moyen s’établit ainsi à 16,10 €/m² (+2 % en un an) et la rentabilité brute autour de 3,7 %, selon la Fnaim. Autrement dit, « investir à Annecy assure des revenus locatifs réguliers, mais les prix d’entrée élevés limitent le rendement. Il faut voir cet investissement comme un placement patrimonial », précise Audrey Baconnier.

Quartiers prisés et nouveaux projets

Où investir à Annecy ? « Tous les secteurs sont prisés. Le choix dépendra du budget », résume Sébastien Cartier. Le centre, Albigny, Galeries Lafayette ou Annecy-le-Vieux affichent des prix dans l’ancien autour de 6 000 €/m². Ces secteurs haut de gamme offrent une valorisation patrimoniale forte. Pour plus de rendement, viser Novel, les Romains ou le Parc des Sports (4 600 à 5 100 €/m²). Seynod et Cran-Gevrier offrent aussi des opportunités à 4 700 €/m² dans l’ancien. « Le foncier est rare. Le dernier grand renouvellement reste le quartier des Hirondelles sur le site NTN-SNR, avec 700 à 780 logements », précise Audrey Baconnier. Pour les budgets plus contenus, Rumilly, bien desservie, propose du neuf à 4 700 €/m².

A noter enfin que début 2025, les élus du Grand Annecy ont voté en faveur d’un nouveau plan local d’urbanisme intercommunal et de l’habitat (PLUI-H) : un document qui doit dessiner le territoire pour les 15 prochaines années, comprenant notamment une ambition forte. Celle de construire 1400 nouveaux logements par an. De quoi façonner les opportunités d’investissement à venir.

Rentabilité locative à Annecy

Surface	T2 neuf de 46 m2 à Seynod	T3 neuf de 65 m2 dans le quartier des Hirondelles
Prix d’acquisition	290 000 €	486 000 €
Loyer mensuel	710 € charges non comprises	1020 € charges non comprises
Rentabilité brute	2,9 %	2,5 %

Source : Afedim

Annecy et Le Grand Annecy – Coup d’œil 2025

Annecy, bassin de l’agglomération

• 211 259 hab. dans l’agglomération dont 131 272 hab. dans la commune nouvelle d’Annecy (1)
• 55,3% : de la population du Grand Annecy âgée de - de 45 ans (1)
• 26 250 € : Revenu annuel médian des ménages à Annecy (1)
• 34 communes (2)
• 29e ville de France la + peuplée (1)

Une économie solide

• Labellisée “Capitale French Tech in the Alps” pour son écosystème numérique avec notamment Grenoble et Chambéry, soit 730 start-ups au total (4)
• 3 filières d’excellence : Sports et outdoor, image et industries créatives, mécatronique
• 6,3% : Taux de chômage des 15-64 ans dans l’agglomération (1)
• 9 pôles de compétitivité en région (3)
• 44 zones d’activités à vocation économique dans le Grand Annecy (2)
• 27 839 entreprises et 89 584 salariés dans le Grand Annecy (1)

Un marché locatif très tendu

• 19,01 €/m²/mois : Montant médian du loyer pour un T1 à Annecy (hors charges) (7)
• 13,5 €/m2/mois : Montant médian du loyer pour un T3 et + à Annecy (hors charges) (7)
• 7,3% de logements vacants à Annecy (1)

Un cadre de vie exceptionnel, une ville touristique

• 3e ville de France où il fait bon vivre (8)
• Dans le top 10 des villes les + attractives pour les cadres (5)
• + de 30 000 congressistes par an (2)
• Lac d’Annecy : 39 km de parcours pédestres autour du lac. Des plages et des activités nautiques (9)
• + de 50 stations de ski en Haute-Savoie
• De multiples activités (ski de piste, de fond, randonnées…) (10)
• 84 % de l’agglomération couverte par des espaces naturels et agricoles (11)
• Un festival international et un marché international du film d’animation (Mifa)
• Labellisée “Ville d’art et d’histoire” Château d’Annecy, classé Monument historique
• Secteur du lac d’Annecy : 19% des nuitées hôtelières estivales de Savoie Mont Blanc en 2022 (9)
• 5 restaurants étoilés dans la ville (12)
• 10,6 % : Part des actifs de l’agglomération travaillant en Suisse (6)

Bien desservie par les transports

• À 35 min en voiture de Genève et de son aéroport international
• À environ 1h10 de Grenoble, 1h35 de Lyon
• 1 gare SNCF : A 3h42 de Paris (14)
• 132 km d’aménagements cyclables dans le Grand Annecy, 220 km d’ici 2030 (13)
• 420 vélos électriques en libre-service (2)
• 1 aéroport : Annecy Mont-Blanc dédié à l’aviation d’affaires et de loisirs
• 27 lignes régulières urbaines de bus (15)

Une petite ville étudiante

• 3 pôles de formation dont l’Université Savoie Mont Blanc (USBM)
• Des formations d’ingénieurs (Polytech’ Annecy-Chambéry…)
• + de 10 000 étudiants dans le bassin annécien (2)
• 41e ville de France où il fait bon étudier (16)
• De grandes écoles (École des Gobelins, École supérieure d’art Annecy Alpes…)

Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Grand Annecy ; (3) Competitivite.gouv.fr ; (4) French Tech in the Alps ; (5) Classement de Cadremploi.fr, 2020 ; (6) Insee, 2018 ; (7) Observatoire Clameur, 2023 ; (8) Classement de l’Association des villes et villages, 2024 ; (9) Lac Annecy Tourisme ; (10) France Montagnes ; (11) DREAL Aura ; (12) Guide Michelin, 2025 ; (13) Ville d’Annecy ; (14) SNCF ; (15) Réseau Sibra ; (16) Magazine L’Étudiant, 2024-2025

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