Mais alors, comment acheter une maison ou un appartement sans apport personnel ? D’ailleurs, est-il possible d’acheter un logement sans apport personnel ? AFEDIM vous aide à faire le point sur l’achat d’un bien immobilier sans apport.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Dans le cadre d’un projet d’achat de logement, l’apport personnel représente la somme d’argent dont dispose l’acheteur pour financer une partie de l’opération immobilière. Le reste du financement se fera via un prêt immobilier contracté auprès d’une banque ou d’un autre établissement de crédit privé.
L’apport personnel est donc constitué par toutes les ressources financières dont peut disposer l’emprunteur pour financer l’achat d’un logement, hors prêt immobilier classique, à l’image :
- De son épargne personnelle conservée sur un livret A, un livret d’épargne populaire, un PEL…
- De son épargne salariale
- D’une donation ou d’un prêt familial
- D’un prêt exceptionnel de la région ou du département
- D’un prêt d’aide à l’accession de l’État (PTZ, PAS, Prêt Action logement…)
Décrocher un crédit immobilier sans apport : une mission délicate, mais pas impossible
Bien qu’il ne soit pas obligatoire pour contracter un prêt immobilier, l’apport personnel est souvent une condition nécessaire à son obtention. Dans les faits, aucune loi ne limite les banques sur le montant qu’elles peuvent prêter à un particulier qui souhaite acheter un logement. Toutefois, les banques exigent communément que l’emprunteur soit en mesure d’apporter au minimum 10 % du prix de l’opération immobilière, et ce, pour couvrir les frais de notaire.
Une banque peut cependant accepter de prêter à 110 % aux emprunteurs qui disposent de profils solides, c’est-à-dire :
- En CDI, avec période d’essai achevée
- Bénéficiant de revenus conséquents et d’un reste à vivre important
- Ayant une situation financière stable : dépenses bien gérées, pas d’impayé, absence de découvert, ancien crédit remboursé sans incident…
- Portant un projet immobilier parfaitement préparé
En résumé, pour emprunter sans apport personnel, il faut que votre profil d’emprunteur rassure la banque et que votre projet immobilier soit solide. L’achat sans apport personnel est donc envisageable pour :
- Les jeunes actifs qui disposent déjà d’importants revenus
- Les investisseurs qui achètent un bien immobilier promettant un fort taux de rentabilité locative
À noter qu’emprunter sans apport ne vous mettra pas forcément en position de force auprès des banques, si bien qu’elles pourront se montrer moins ouvertes à la négociation. Il faut donc avoir en tête qu’avec l’emprunt sans apport personnel, vous risquez :
- De ne pas avoir accès aux taux d’intérêt les plus faibles pour votre crédit immobilier
- De devoir contracter un prêt immobilier sur une longue durée
- De vous voir imposer les modalités de remboursement des mensualités
- De ne pas pouvoir négocier les éléments annexes du contrat à l’image des frais de dossier
Comment se constituer un apport personnel ?
Pour certains profils d’emprunteurs, il sera donc difficile d’emprunter sans apport personnel. Cependant, même si on ne dispose d’aucune épargne personnelle ou d’aucune aide familiale, la constitution d’un apport reste possible en misant sur les prêts aidés. En effet, il existe des aides pour devenir propriétaire de sa résidence principale qui permettent de débloquer 10 % de la valeur du prix de vente du bien, voire plus.
En utilisant ces prêts d’aide à l’accession comme apport, vous vous offrirez une plus grande marge de manœuvre pour négocier les conditions de votre crédit auprès des banques privées (taux d’intérêt, taux de l’assurance, conditions de remboursement, mensualités, frais de gestion, durée de l’emprunt…).
Construire son apport grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ) destiné aux primo-accédants
Certains primo-accédants qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale, mais qui ne disposent d’aucun apport personnel peuvent s’en constituer un en misant sur le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il s’agit d’un crédit à taux d’intérêt nul octroyé par des banques ayant signé une convention avec l’État qui leur permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat d’un logement destiné à devenir leur résidence principale. Pour décrocher un PTZ, les primo-accédants :
- Ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources qui évolue en fonction du secteur géographique où se situe le logement et du nombre personnes qu’il va accueillir
- Doivent investir dans un logement neuf ou ancien impliquant d’importants travaux de rénovation
D’autres prêts d’aide à l’accession pour se constituer un apport personnel
Le PTZ peut être cumulé avec d’autres prêts d’aide à l’accession utiles pour augmenter la valeur de l’apport personnel comme :
- Le prêt conventionné : un crédit sans condition de ressources et à taux d’intérêt plafonné qui permet de financer tout ou partie de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien destiné à devenir une résidence principale
- Le Prêt d’accession sociale (PAS) qui fonctionne sur les mêmes principes que le prêt conventionné, mais qui est réservé aux emprunteurs disposant de revenus modestes
- Le prêt Action logement, réservé aux salariés du secteur privé qui travaillent dans des entreprises de plus de 10 personnes
- Le Prêt épargne logement qui peut être obtenu par les personnes titulaires d’un Plan épargne logement (PEL) datant de plus de quatre ans
Quelques astuces pour épargner afin de se constituer un apport personnel
Si vous n’envisagez pas d’investir à court terme, mais plutôt à moyen ou long terme, c’est dès à présent que vous devriez commencer à épargner afin de vous constituer un apport personnel. Pour ce faire, vous pouvez choisir une solution d’épargne à court terme comme le livret A, le livret jeune ou encore le livret d’épargne populaire. Vous pouvez aussi opter pour un produit d’épargne à moyen terme comme le Plan épargne logement (PEL) qui se révèle plus rentable, mais qui induit le blocage du capital épargné pendant quatre ans. Ensuite, vous devrez déterminer un montant et une fréquence d’épargne cohérents en fonction de vos revenus et de vos charges afin de mettre de l’argent de côté régulièrement.
