Louer avec le statut de LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Dans le cadre de la location meublée, les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition existent. Le micro-BIC vous offre un abattement de 50% sur les recettes locatives que vous encaissez, à condition qu’elles ne dépassent pas 77 700 € par an (hors taxes).
Sinon, c’est le régime réel qui s’applique (ou sur demande à l’administration fiscale). Il vous permet chaque année de déduire des loyers perçus vos différentes charges de propriété (travaux, taxe foncière, etc.), intérêts et frais d’emprunt (si vous avez contracté un prêt pour acheter le bien) et de pratiquer l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Généralement, cela ramène à zéro l’impôt à payer sur les recettes locatives pendant de nombreuses années.
Ce statut est adapté à la location de logements situés dans des immeubles classiques ou dans des résidences gérées avec services (résidences étudiantes, seniors…).
Réduire ses impôts avec le déficit foncier
La location d’un logement nu (vide de meubles) présente également des avantages au niveau fiscal. Elle est imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition existent. Si le montant des loyers perçus n’excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble de votre foyer fiscal, le régime micro-foncier s’applique. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers.
S’ils sont supérieurs à 15 000 € ou si vous en faites la demande, vous pouvez être imposé au régime réel. Celui-ci permet de déduire des loyers perçus le montant de vos frais et charges de propriété (travaux, prime d’assurance, intérêt d’emprunt…).
Si vos charges (hors intérêts d’emprunt) sont plus importantes que vos revenus fonciers, cela crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € par an en cas de travaux de rénovation énergétique, sous conditions). Le bien doit alors être loué pendant au moins trois ans. L’éventuel surplus et la part de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des dix années suivantes. Et si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, vous pouvez déduire l’excédent sur votre revenu global des six années suivantes.
Opter pour le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en réalisant de lourds travaux de rénovation dans un logement ancien destiné à la location nue, si celui-ci se trouve dans une commune labellisée "Cœur de ville", ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important.
La réduction d'impôt s'élève à 12%, 18% ou 21% du montant de l'investissement (plafonné à 300 000 € par an), en fonction de la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Les loyers sont encadrés et les ressources des locataires plafonnées.
Louer abordable pour réduire ses impôts avec Loc'Avantages
Le dispositif Loc’Avantages (ex-"Louer abordable") offre une réduction d’impôt si vous louez un logement nu à un loyer abordable (inférieur à celui du marché) à des ménages éligibles, dont les revenus ne dépassent pas certains montants. Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est élevé. La réduction d’impôt sur les loyers perçus varie ainsi entre 15 et 65%.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et louer le bien pendant six ans minimum.
Investir en loi Malraux
La loi Malraux s’adresse à vous si vous êtes fortement imposé. Elle vise la réhabilitation d’immeubles dans certaines zones (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé…).
En contrepartie d’une restauration complète, vous bénéficiez, selon le secteur où l’immeuble se trouve, d’une réduction d’impôt égale à 22%, voire 30%, sur les dépenses éligibles (travaux de réparation, d’entretien…), plafonnées à 400 000 € sur quatre ans. Le surplus de réduction d’impôt peut être reporté sur votre impôt sur le revenu des trois années suivantes. Vous vous engagez à louer le bien vide de meubles pendant au moins 9 ans.
Le régime Malraux a l’avantage de n’être pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.
Restaurer un bien protégé au titre des monuments historiques
En faisant l’acquisition d’un bien inscrit ou classé au titre des monuments historiques et en le louant, vous pouvez déduire 100% de vos charges de propriété (taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) et de vos travaux (de restauration, réparation, d’entretien…) sur les revenus fonciers que vous percevez.
Le déficit généré est imputable sur son revenu global sans limitation annuelle de montant. De plus, l’éventuel surplus de déficit foncier qui n’aurait pas pu être imputé constitue un déficit global reportable sur votre revenu global des six années suivantes. Ce dispositif est intéressant si votre impôt sur le revenu est élevé. Il n’entre pas non plus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
Vous vous engagez à louer le bien pendant au moins trois ans et à le conserver pendant 15 ans à partir de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Investir en nue-propriété
Dans le cadre d’un démembrement de propriété, investir en nue-propriété consiste à acheter "les murs" d’un logement, dans l’ancien ou le neuf, sans en percevoir les fruits (les loyers), l’usage et la jouissance étant cédés à un bailleur social ou un promoteur (l’usufruitier) qui s’occupe de la location du bien.
Le principal avantage est d’obtenir une décote sur le prix de vente du logement allant de 30 à 40%, qui correspond aux loyers que vous auriez pu percevoir mais auxquels vous renoncez. Les frais de notaires sont réduits, car ils ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Les charges de propriété reviennent à l’usufruitier ainsi que la gestion locative du bien et son entretien, mais en tant que nu-propriétaire vous pouvez être amené à payer les travaux importants. Si le bien a été acquis à l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt sont déductibles des éventuels revenus fonciers que vous percevez pour la location d’autres biens.
Pendant la durée du démembrement de propriété, qui s’étale sur 15 à 20 ans, le bien n’entre pas dans l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous récupérez le bien à la fin de cette période, soit la pleine propriété, sans frais et formalités à accomplir. En cas de revente du bien, le calcul de la plus-value imposable prend en compte le prix d’achat en pleine propriété, et non la valeur décotée, ce qui permet de réduire le montant à payer.
Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une alternative attractive pour les investisseurs particuliers depuis 2024. Pour en bénéficier, l'investissement doit être réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI) comprenant au minimum deux associés. Les avantages fiscaux sont significatifs : une TVA réduite à 10% permettant une économie immédiate de 15 à 18% sur le prix d'acquisition, ainsi qu'un crédit d'impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans. En contrepartie, le bien doit être loué pendant une durée minimale de 15 ans comme résidence principale, avec des loyers plafonnés et des conditions de ressources pour les locataires. Le dispositif est limité aux zones tendues (A et B1) où la demande locative est forte, garantissant ainsi un faible risque de vacance locative. Cette formule d'investissement combine donc les avantages d'une fiscalité attractive avec la constitution d'un patrimoine immobilier sur le long terme, tout en répondant aux besoins en logements des classes moyennes.
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
Pour faire le choix le plus pertinent parmi ces différents dispositifs de défiscalisation, il est essentiel de maîtriser le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif. En effet, chaque option fiscale présente des avantages et des contraintes qui impacteront directement votre rendement final. Le calcul du rendement vous permettra notamment d'évaluer si les avantages fiscaux compensent les contraintes imposées, comme le plafonnement des loyers dans le cas du dispositif Denormandie ou les obligations de location longue durée pour le LLI.
La rentabilité d'un investissement locatif peut être calculée de trois manières différentes, chacune offrant une vision plus précise de la performance réelle de votre investissement. Cette analyse approfondie vous aidera à déterminer si le statut LMNP sera plus avantageux qu'une location nue avec déficit foncier, ou si l'investissement en nue-propriété correspond mieux à votre situation patrimoniale. Le choix du dispositif fiscal doit en effet s'aligner avec vos objectifs de rendement, votre capacité d'investissement et votre stratégie de gestion locative à long terme.
La rentabilité brute
Le calcul de la rentabilité brute est la méthode la plus simple, applicable à tous les dispositifs d'investissement locatif. Elle s'obtient en divisant les loyers annuels par le prix d'acquisition du bien, multiplié par 100. Par exemple :
- Pour un LMNP à 200 000 € générant 1 000 € mensuels : rentabilité brute de 6%
- Pour un Denormandie à 250 000 € (travaux inclus) rapportant 900 € : rentabilité brute de 4,3%
- Pour un LLI à 180 000 € avec un loyer de 800 € : rentabilité brute de 5,3%
La rentabilité nette
La rentabilité nette intègre les charges courantes, qui varient selon le dispositif choisi :
- En LMNP : charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, amortissements
- En Malraux/Monuments historiques : charges importantes de restauration compensées par les avantages fiscaux
- En nue-propriété : charges réduites car supportées par l'usufruitier
- En Loc'Avantages : charges classiques mais compensées par la réduction d'impôt
- En déficit foncier : charges déductibles des revenus fonciers
La formule reste : [(Loyers annuels - Charges annuelles) / Prix d'acquisition] x 100
La rentabilité nette après impôt
Cette méthode intègre l'impact fiscal spécifique à chaque dispositif :
- LMNP : micro-BIC (50% d'abattement) ou réel avec amortissements
- Déficit foncier : imputation jusqu'à 10 700 € sur le revenu global
- Denormandie : réduction d'impôt de 12 à 21% du montant investi
- Malraux : réduction de 22 à 30% des dépenses de restauration
- Monuments historiques : déduction intégrale des charges
- LLI : TVA réduite et exonération de taxe foncière
- Loc'Avantages : réduction d'impôt de 15 à 65% des loyers
- Nue-propriété : absence de revenus imposables pendant le démembrement
Obtenir des conseils personnalisés pour votre investissement immobilier
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