Quelles sont les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
Les charges liées à l’exploitation du bien
- Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple) ;
- Les primes d’assurance ;
- Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière ;
- Les charges locatives (si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ) ;
- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
Les charges liées aux travaux
Cela concerne les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration ayant pour objet :
- Le maintien ou la remise en état du bien,
- L’apport d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau (ex : chauffage central, ascenseur, salle d’eau).
Les charges liées aux intérêts d’emprunt
Ces charges concernent tous les intérêts et frais accessoires liés à l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien.
Choisir le régime réel d’imposition
Les loyers tirés d’une location nue sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Pour profiter du mécanisme du déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel d’imposition, et non le micro-foncier.
Régime réel / régime micro-foncier : quelles différences ?
Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.
Vous pouvez cependant décider d'opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Voici les différences entre les deux régimes d'imposition :
- Le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale ;
- Le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
A lire aussi : Choisir le bon régime fiscal pour son investissement locatif
Un déficit foncier imputable sur le revenu brut global
Point d’attention : les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Lors du calcul du déficit foncier, la déduction des intérêts d'emprunt de votre revenu foncier est prioritaire. Puis, il s’agit de déduire les autres charges déductibles.
Revenu global / revenu foncier : quelles différences ?
Tel que précisé précédemment, lorsque vous louez un bien immobilier nu (non meublé), les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et constituent pour partie votre revenu global.
Chaque année, vous pouvez déduire de votre revenu global jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
- Durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus (= de votre revenu global) ;
- Durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Le surplus de déficit foncier reportable pendant 10 ans
La part du déficit foncier qui dépasse la limite de 10 700 € (ou 15 300 €) et celle qui résulte des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 2042.
Veillez à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d'établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l'administration fiscale pourra vous demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien-fondé de la déduction.
