Le déficit foncier : investir pour rénover
Parmi les différents types d’investissements locatifs, l’investissement en déficit foncier présente de nombreux avantages. Ce dispositif s’applique par défaut sur les frais engagés dans le cadre des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation d’un bien. Le déficit foncier est constaté, dès lors que les travaux génèrent plus de charges que les loyers ne génèrent de recettes. Le déficit foncier est ensuite imputable sur les revenus globaux pour en effacer une partie, dans la limite de 10 700€ par an. Dans le cas où le déficit foncier excèderait les 10 700€, l’excédent est déductible des revenus fonciers suivants dans la limite de 10 ans.
La nue-propriété : un investissement en deux temps
L’investissement en nue-propriété repose sur le principe du démembrement temporaire de propriété, qui consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux. D’un côté, le nu-propriétaire achète le bien et a le droit d’en disposer mais sans en avoir l'usage ni les revenus locatifs. De l’autre côté, l’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les loyers pendant une durée déterminée, souvent pour 15 ans.
A l’issue de cette période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, sans fiscalité supplémentaire. La nue-propriété ne génère pas de revenus fonciers, mais la charge des intérêts de la dette liée à l’acquisition est imputable sur les revenus fonciers, mais sans possibilité de créer un déficit foncier. De plus, le bien ne rentre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) avant la reconstitution de la pleine propriété.
En cas de revente, le nu-propriétaire peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la plus-value réalisée.
La loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien
Le dispositif Denormandie est un dispositif destiné à favoriser la rénovation d’un bien ancien mis en location nue. L’aide fiscale accordée correspond à une réduction d’impôt sur le revenu, à condition que le logement :
- Se situe dans l’une des communes ou quartiers éligibles au dispositif
- Soit loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans à des locataires dont les revenus respectent le plafond
- Ait bénéficié de travaux correspondant au moins à 25 % du montant total de l’acquisition
- Soit loué comme habitation principale en respectant le plafond de loyers fixé
La réduction d’impôt (12, 18 ou 21 %) est calculée sur le montant de l’opération immobilière.
Le statut LMNP/LMP : investir en meublé dans le neuf ou l’ancien
Ces deux statuts correspondent à des investisseurs mettant en location des logements en meublé. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP) ou non professionnel (LMP) permet de bénéficier également d’avantages fiscaux, qui seront différents selon le statut et le régime choisi (réel ou micro-BIC), de déduire les charges des revenus locatifs, d’imputer du déficit foncier et les amortissements mobiliers ou immobiliers.
La loi Malraux : l’investissement dans le patrimoine
Le dispositif Malraux a pour ambition de permettre la restauration immobilière du patrimoine historique et de le protéger. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui vont effectuer des travaux de rénovation importants. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants pour réaliser un investissement immobilier locatif si le logement est mis en location pour un engagement de 9 ans minimum. L’investissement immobilier sous loi Malraux permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt basée sur le montant des travaux, de 22 ou 30% selon la zone dans laquelle se situe le bien. Le montant des travaux est plafonné à 400 000€ sur une période de 4 ans maximum.
La loi Malraux est différente de la loi Monuments Historiques, qui permet de déduire le montant des travaux réalisés, frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt. Le déficit foncier ainsi généré s’imputera sur les revenus d’activité sans limite de montant en contrepartie d’un engagement de conservation du bien pendant 15 ans au sein de son patrimoine.
Le dispositif Monuments Historiques
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier d’exception, tout en réduisant votre imposition ? Le dispositif Monuments Historiques vous permet de remplir ces deux objectifs. Il consiste à investir dans un immeuble ancien classé au titre des « Monuments Historiques », en vue de le restaurer complètement. Ces travaux sont obligatoirement supervisés par un architecte des Bâtiments de France et sont ensuite déductibles du revenu global de l’ensemble des charges, sans aucune limite de plafond ! Le dispositif Monuments Historiques est donc un levier fiscal important, notamment pour les acquéreurs situés dans les plus hautes tranches d’imposition.
