Vous louez le bien, mais vous ne l’occupez pas :
- Vous pouvez déduire la totalité de vos charges foncières (dépenses de réparation et d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier, travaux de restauration…) de vos revenus fonciers (les loyers que vous percevez).
- Le déficit foncier (lorsque vos charges sont supérieures aux loyers perçus) est imputable sur votre revenu global sans limite de montant. Le surplus éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes.
Pour aller plus loin : Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Le bien vous procure des recettes accessoires (il est ouvert au public moyennant le paiement d’un droit d’entrée), mais vous ne l’occupez pas :
- Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers la totalité de vos charges foncières (dépenses de réparation et d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier, travaux de restauration…).
- Vous pouvez également déduire les charges entraînées par le droit de visite (la rémunération du personnel par exemple). Un abattement forfaitaire est pratiqué sur le montant brut des recettes. S’il subsiste un excédent par rapport aux charges réellement supportées, vous pouvez retrancher de celui-ci les charges liées au droit de visite.
- Le déficit foncier (lorsque vos charges sont supérieures aux loyers perçus) est imputable sur votre revenu global sans limite de montant. Le surplus éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des six années suivantes.
Le bien ne vous procure aucune recette et n’est pas ouvert à la visite (ou l’est gratuitement), mais vous l’occupez :
- Vous pouvez déduire les charges foncières (dépenses de réparation et d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier, travaux de restauration…) de votre revenu global. Ces charges sont déductibles pour leur montant total si le public est admis à visiter le bien et pour 50% de leur montant dans le cas contraire.
- Lorsque le montant des charges déductibles du revenu global excède le montant de ce revenu, le surplus ne peut pas dégager un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes.
Avantageux, ce dispositif est tout de même contraignant : le bien doit être conservé au moins pendant 15 ans à compter de la date d’acquisition. Les visites doivent avoir lieu un certain nombre de jours dans l’année. Des obligations déclaratives sont à effectuer à l’administration fiscale et les travaux de restauration peuvent nécessiter une concertation préalable avec l’État.
La loi Malraux, vise quant à elle la réhabilitation d’immeubles dégradés, principalement situés dans les centres-villes anciens. Les avantages de ce régime : une réduction d’impôt égale à 30% ou 22% du montant des travaux de restauration engagés et éligibles et sur certaines charges, selon la localisation de l’immeuble. Par exemple, la réduction d’impôt s’élève à 30% s’il est situé dans un site patrimonial remarquable et à 22% si l’immeuble se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). À la différence du régime des monuments historiques, la définition des biens concernés par la loi Malraux est plus vaste.
Le taux de réduction d’impôt en loi Malraux s’applique sur les dépenses réalisées pendant quatre ans maximum, plafonnées à 400 000 €. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le bien nu pendant 9 ans à des locataires qui en feront leur résidence principale.
Ces deux outils présentent chacun des avantages. Leur point commun : ils n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. De plus, les ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés.
Si l’un de ces dispositifs vous intéresse, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine dans votre caisse Crédit Mutuel ou votre agence CIC. Il saura vous accompagner sur ces questions.
