Achat immobilier : tous nos conseils pour bien évaluer le budget global de votre acquisition

Les frais d’acquisition

Les sommes versées chez le notaire s’ajoutent au prix du bien. Ce que l’on appelle communément les “frais de notaire” comprend surtout des impôts et taxes (également appelé droits de mutation), mais aussi la rémunération réglementée du notaire (également appelé les émoluments) et les débours (la rémunération de l’intervention d’autres professionnels ou de certaines administrations).

Selon les Notaires de France, les frais de notaire représentent généralement 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Dans l’ancien, le montant varie aussi selon le département, certains pouvant appliquer un taux départemental de droits de mutation allant jusqu’à 5 %. Le simulateur de l’Anil permet d’affiner l’estimation. Il faut noter que dans le neuf, la TVA est généralement incluse directement dans le prix d'achat annoncé par le promoteur.

Les honoraires d’agence

Lorsqu’un agent immobilier a permis la réalisation de la vente, il perçoit des honoraires une fois cette vente signée, versés soit par le vendeur soit par l’acquéreur. Aucun honoraire n’est dû avant la signature de l’acte de vente.

Le montant des honoraires a été fixé lors de la conclusion du mandat de vente par le propriétaire. Ce montant n’est pas réglementé. Les honoraires peuvent prendre la forme d’un forfait comme d’un pourcentage du prix de vente. Quoi qu’il en soit, l’annonce doit préciser s’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur et leur montant ou modalités de calcul. Cette dépense doit donc être identifiée dès le calcul du budget. Lorsque les honoraires d’agent sont à la charge de l’acquéreur, le prix final reste le même, mais les frais d’agence ne sont pas pris en compte pour le calcul des droits de mutation, avec à la clé quelques économies.

Calculer le coût complet du crédit

Après les frais liés à l’acquisition pure, il est indispensable de prendre ceux liés au coût du crédit immobilier le cas échéant et qui s’appliqueront pendant toute la durée du crédit.

La mensualité seule ne suffit pas pour comparer deux financements. Il faut intégrer les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie du prêt et, s’il y a lieu, les intérêts intercalaires. L’Anil recommande de regarder le taux annuel effectif global, qui regroupe les principaux coûts nécessaires à l’obtention du crédit.

Examiner les comptes de la copropriété

Pour un appartement, le budget annuel doit intégrer les charges de copropriété et la cotisation au fonds de travaux de la copropriété. Avant l’achat, l’acquéreur est invité à consulter le montant des charges passées, les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédentes au moins et les informations sur les travaux programmés. Ces documents aident à anticiper les appels de fonds après l’acquisition.

Fiscalité, travaux et installation

Enfin, de nombreux autres frais peuvent s’ajouter à l’acquisition d’un bien. Notamment la taxe foncière, due pour toute l’année par le propriétaire au 1^er janvier. Il est d’usage que, lors de la signature définitive chez le notaire, l’acquéreur rembourse au vendeur le montant de la taxe foncière au prorata du nombre de jours écoulés depuis le 1^er janvier de l’année en cours.

N’oubliez pas non plus de budgéter les frais liés à l’assurance du logement, le déménagement, l’ameublement et les travaux immédiats, qu’il s’agisse de remise en état, d’amélioration énergétique ou d’équipement. L’achat d’un logement neuf peut s’accompagner aussi d’une participation au raccordement à l'égout.