S’interroger sur la constructibilité de son terrain
Pour pouvoir vendre un terrain à sa juste valeur, la première chose est de « s’interroger sur la constructibilité de la parcelle », fait savoir Hugues Beslin, directeur adjoint de Crédit Mutuel Aménagement Foncier. Pour cela, il faut lire les documents d’urbanisme, tels que le Plan local d’urbanisme (PLU), qu’il soit communal ou intercommunal.
Ces documents peuvent être compliqués à analyser et un expert sera alors le bienvenu. Ce dernier va se renseigner sur les règles applicables au terrain, comme la densité, le pourcentage de logements sociaux ou les contraintes environnementales. Elles vont déterminer le type de projet réalisable et donc le prix du foncier.
Lister les contraintes
Attention toutefois à « ne pas se limiter au PLU », alerte Philippe Lartaud, directeur général de la filiale Valorisation Immobilière de Crédit Mutuel Immobilier. « Souvent nous nous rendons compte qu’il y a de nombreuses prescriptions complémentaires qui seront des contraintes pour un promoteur, par exemple les attentes des élus ou de l’architecte des bâtiments de France, imposant la réalisation d’une micro crèche, limitant la hauteur des bâtiments ou imposant le type de revêtements de façades attendu. Nous sollicitons donc la collectivité locale pour connaître leurs attentes », indique-t-il. Car cela va déterminer le prix du foncier.
À savoir lorsque l’on souhaite estimer la valeur de son terrain : des contraintes archéologiques ou liée à la pollution des sols peuvent également exister. Pour cette dernière, dépolluer le terrain a un coût. « L'influence géologique aussi est à prendre en compte. Car si le sous-sol est mauvais, cela nécessite des fondations spéciales qui augmentent le coût de la construction », remarque Hugues Beslin. Appréhender ces contraintes est le rôle d’un expert.
Ne pas comparer la valeur d’un terrain à un autre
L’erreur la plus répandue est de regarder ce qui s’est vendu à côté de son terrain et d’estimer qu’il vaut la même chose. Par exemple, un terrain constructible qui a obtenu un permis de construire et dont les travaux de viabilisation ont déjà été réalisés n’a pas la même valeur qu’un autre non encore viabilisé.
Autre exemple, la création d’un équipement public peut être imposée sur un terrain et non sur un autre.
Des détails sur lesquels un expert alertera le particulier.
Relever les éléments donnant de la valeur au terrain
Outre les règles dictées par la collectivité locale, lorsque l’on fait estimer la valeur de son terrain par un expert, ce dernier analyse aussi les éléments qui vont apporter de la plus-value immobilière ou de la moins-value à un terrain. Sa valorisation va dépendre de l’emplacement du terrain car « s’il est situé dans un secteur tendu avec plus de demandes que d’offres, il sera mieux valorisé », affirme Hugues Beslin. D’autres critères sont à prendre en compte : l’attractivité du secteur en termes d’emplois, d’infrastructures et de commodités (écoles, commerces, loisirs, transports à proximité…), l’absence de nuisances.
L’orientation du terrain et la présence d’une pente vont également donner ou non de la valeur au terrain.
Déterminer un prix ou solliciter des promoteurs
Une fois l’ensemble de ces éléments analysés, l’aménageur foncier peut alors faire une proposition de prix au propriétaire du terrain.
Mais un expert en valorisation immobilière peut aussi « proposer au propriétaire de solliciter plusieurs opérateurs, comme des promoteurs, qui feront des offres pour acquérir le terrain », note Philippe Lartaud. L’expert va alors indiquer le type de programme qui peut être réalisé sur cette parcelle. Les offres sont ensuite analysées et souvent renégociées si le programme prévu ne peut pas être réalisé en l’état. Dans tous les cas, c'est le propriétaire qui valide le prix.
