Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Dans le cadre d’une transaction, un propriétaire réalise une plus-value immobilière lorsqu’il revend plus cher un bien (appartement, maison, terrain…) acquis à un prix inférieur. Ainsi, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession (majoré de certaines indemnités et diminué des frais de cession) et le prix d'acquisition (majoré forfaitairement des frais d'acquisition et de certaines dépenses de travaux).
Comment est-elle calculée ?
Lors de la vente d’un bien, le notaire est chargé de calculer l’éventuelle plus-value immobilière réalisée par le vendeur. Si un impôt est à payer, il prélève son montant sur la somme versée par l’acquéreur du bien. Puis le notaire transmet l’impôt au Service de la publicité foncière (SPF).
Le cas de la vente de la résidence principale
La vente d’une résidence principale et de ses dépendances (garage, etc.) échappe totalement à la taxation sur les plus-values immobilières. Ce n’est pas le cas s’il s’agit d’une résidence secondaire.
D’autres exonérations existent
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien autre qu’un logement principal (une résidence secondaire par exemple) n’est pas imposable si le prix de la vente sert à la construction ou à l’achat de sa résidence principale dans un délai de deux ans. Chaque personne physique ne peut bénéficier de cette exonération qu'une seule fois.
La condition : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession du bien.
Autre exonération possible : lorsque le prix de vente du bien ne dépasse pas 15 000 €, la plus-value n’est pas imposable.
Des abattements pour durée de détention
Vous pouvez bénéficier de certains abattements en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, si la maison vous appartient depuis 10 ans, vous avez droit à un abattement de 6% par an (à partir de la 6e année de détention) sur l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et de 1,65% par an (à partir de la 6e année de détention) sur l’assiette soumise aux prélèvements sociaux.
Au-delà de la 22e année de détention du bien, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée, mais pas des prélèvements sociaux. Pour être totalement exonéré, il faut détenir le bien depuis plus de 30 ans.
Un abattement exceptionnel
Il existe un abattement exceptionnel de 70% sur l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, lorsque le bien est situé dans une zone couverte par une grande opération d’urbanisme ou une opération de revitalisation du territoire. Cet abattement exceptionnel est appliqué après l'éventuel abattement pour durée de détention.
Les conditions : l’acquéreur doit démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions, la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 et la cession doit être réalisée dans certains délais.
Cet abattement peut atteindre 85% si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins 50% de la surface totale des constructions.
L’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value nette (après abattements) est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et est soumise aux prélèvements sociaux (CSG…) à un taux de 17,2%. Ainsi, cela représente une imposition totale de 36,2%.
Une surtaxe en cas de plus-value élevée
Depuis 2013, en plus de l’imposition totale de 36,2%, une taxe supplémentaire allant jusqu’à 6% peut être appliquée selon un barème progressif, si la plus-value immobilière est supérieure à 50 000 € (hors vente de terrains à bâtir).
