Les évolutions sur la loi Pinel en 2022

Quels sont les biens concernés ?

Le nouveau dispositif Pinel permet à un particulier investissant dans un bien neuf situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou dans un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation en logement de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Ce dispositif, mis en place par la Loi de Finances 2015, a été prorogé à plusieurs reprises. La Loi de Finances pour 2021 proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024.

Les biens suivants sont concernés :

• Les logements neufs
• Les logements en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
• Les logements que le contribuable fait construire
• Les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation
• Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et acquis pour être transformés en logements d'habitation et loués
• Les logements acquis en vue d’être réhabilités
• Les parts de certaines SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les biens suivants sont exclus :

• Les logements individuels (par exemple une maison) neufs, en VEFA ou que le contribuable fait construire
• Les logements pavillonnaires neufs, en VEFA ou que le contribuable fait construire
• Les biens démembrés
• Les immeubles classés
• Les logements financés au moyen d'un PLS (Prêt Locatif Social)

Quelles sont les conditions d’obtention de la réduction d’impôt ?

Le plafond d'investissement

La base de calcul de la réduction d'impôt reste la même pour les investissements Pinel 2022. Cette base est ainsi constituée du le prix de revient du logement retenu dans la limite d'un plafond au m² de surface habitable de 5 500€ et sans pouvoir dépasser un montant global de 300 000€. En cas de transformation ou de travaux de réhabilitation, il conviendra de prendre en compte le prix d’acquisition du logement augmenté du montant des travaux. Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’un maximum de 2 logements par an.

Mettre en location le bien immobilier

• Le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant la durée de l’engagement (6 ou 9 ans et par 3 ans pour les périodes de prorogations éventuelles) et à usage de résidence principale. Il a la Possibilité de proroger son engagement initial par tranche de 3 ans, dans la limite d’une durée totale maximum de 12 ans.
• Il est possible de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal du contribuable dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées (cette mesure est applicable pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015).
• En cas de construction, les travaux doivent être achevés au plus tard dans les 30 mois qui suivent la date d'obtention du permis de construire.
  Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, le délai est de 30 mois à compter de la signature de l'acte authentique d'acquisition.
  En cas de réhabilitation ou transformation, ce délai est fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du logement (sauf si ces travaux concurrent à produire un logement neuf : pas de délai).
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure.

La localisation géographique

Le dispositif Pinel ne s'applique que pour les biens situés dans une commune classée dans une zone éligible. Au terme de la loi, seules les communes situées en zone A bis, A et B1 sont concernées.

Vous pouvez vérifier la zone de votre commune sur le simulateur du gouvernement.

Comment calculer le plafonnement de mon loyer ?

L’engagement de location est assorti de limites de loyer qui dépendent de la localisation géographique et de la surface du bien.
Les plafonds de loyer sont définis en fonction de la surface habitable et 50 % des surfaces annexes (cave, cellier, balcon…) dans la limite de 8 m² par logement.
Les plafonds de loyer mensuel au m² de surface habitable sont fixés annuellement par décret.

Variation du plafond en fonction de la surface du logement :
pour déterminer le plafond de loyer du logement, Il est fait application sur le plafond de la zone d’un coefficient variable en fonction de la surface du logement. Ce coefficient est déterminé par la formule : C = 0,7 + 19/S (où S est la surface du logement) C étant plafonné à 1,2 et arrondi à la 2^ème décimale.

Exemple : Pour l'acquisition d'un logement neuf de 60m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 10,55 €
Détail du calcul : C = 0,7 + 19/60 = 1,02 soit un plafond = 10,06 x 1,02 = 10,26€/m².

Zones	Plafonds pour les baux conclus en 2022
A bis	17,62 €
A	13,09 €
B1	10,55 €
B2 et C	9,17 €

Quel est le taux de réduction d'impôt ?

Dans le cadre de la loi Pinel en 2022, le taux de réduction d’impôt est fonction de la durée d’engagement. Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction en France métropolitaine sont de 12 % pour un engagement de 6 ans et de 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois).

En 2023, le taux de réduction passera à 10.5% pour 6 ans et 15% pour 9 ans. Puis en 2024, à 9 % pour 6 ans et à 12 % pour 9 ans.

Une prorogation est possible à l’issue de la période d’engagement initiale pour arriver à 12 ans d’engagement. Ainsi pour 2022, le taux de réduction pour une prorogation de 9 à 12 ans est de 3%. En 2023, le taux pour la prorogation passera à 2.5 % puis à 2% en 2024.

Le montant de la réduction qui n'aurait pas pu être imputé au titre d'une année est perdu sans possibilité de report sur les années suivantes.

Quel doit être le plafond de ressources de mon locataire ?

Au moment de la mise en location du bien, la moyenne de référence du locataire ne doit pas dépasser la limite suivante :

Plafonds de ressources en € pour les baux conclus en 2022
Revenu fiscal de référence en euro
Composition du foyer locataire	Zone géographique du logement
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	13 734 €	12 573 €	9 200 €	8 277 €