La principale force de Toulon, selon Fabienne Feral, responsable secteur Sud chez Afedim, « ce sont ses prix de l’immobilier compétitifs, tout en offrant la qualité de vie méditerranéenne ». Selon les Notaires de France, le prix médian au mètre carré s’établit à 2 560 € dans l’ancien et à 3 756 € dans le neuf, tandis que les maisons atteignent 3 885 €. Dans le neuf, même si la spécialiste observe de plus en plus de prix « plutôt entre 4 500 et 5 000 €/m², ils restent encore loin des 6 500 à 9 000 € pratiqués à Nice ». Cette attractivité entretient d’ailleurs la vitalité du marché, avec une demande qui dépasse régulièrement l’offre disponible.
Une ville attractive portée par son potentiel locatif
Capitale du Var et premier port militaire d’Europe, Toulon séduit par la diversité de sa population et la stabilité de son bassin d’emploi. L’arsenal et les activités liées à la défense génèrent près de 24 000 emplois directs et indirects, renforçant une demande locative régulière. « À cela s’ajoutent environ 17 000 étudiants présents dans les établissements de la ville, qui alimentent le marché des petites surfaces », ajoute Fabienne Feral. Chaque année, la commune accueille environ 1 400 nouveaux habitants, preuve d’une dynamique démographique positive.
Pour les investisseurs, le rendement brut se situe entre 3,5 et 7 % selon le type de bien, « autour de 3,7 à 3,8 % dans le neuf ». La ville séduit également par sa qualité de vie : bord de mer, climat ensoleillé, infrastructures culturelles et éducatives variées. « Toulon est en plein essor, en cours de modernisation avec de nouveaux programmes immobiliers et une image de ville relativement sûre, notamment dans le centre », ajoute-t-elle. « C’est une ville sur laquelle je conseille de miser à l’avenir. »
Les quartiers les plus prometteurs pour investir
Où investir à Toulon ? La configuration de Toulon, traversée par l’autoroute, avec un tunnel sous la ville, et marquée par la présence de l’arsenal, influe fortement sur la valeur des biens. « Les secteurs les plus cotés restent le front de mer et les hauteurs, comme le Mourillon, le Mont Faron ou le Coudon », explique Fabienne Feral. Le Mourillon demeure aussi une valeur sûre patrimoniale, prisée des familles et des acquéreurs de résidences secondaires. Patrimonialement solide, ce quartier attire des budgets plus élevés mais garantit une demande constante.
Pour ceux qui recherchent un meilleur rendement, « les quartiers plus populaires comme l’Escaillon ou le Pont-du-Las offrent des opportunités, même s’ils nécessitent parfois des rénovations ».
La présence de programmes neufs, notamment autour du boulevard de la Roseraie ou entre Toulon, La Garde et Le Pradet, diversifie encore les options d’investissement pour s’assurer un patrimoine bénéficiant des dernières normes de construction.
Exemple de rentabilité locative à Toulon
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Surface |
T2 neuf de 46 m² à proximité du centre |
T3 ancien de 60 m² dans le quartier Saint-Roch |
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Prix d’acquisition |
227 000 € |
238 000 € |
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Loyer mensuel |
750 € hors charges |
980 € hors charges |
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Rentabilité brute |
3,9 % |
4,9 % |
Source : Afedim, Fnaim
Métropole Toulon Provence Méditerrannée
Une économie liée au maritime et à la défense
- Base navale de Toulon : 24 000 emplois civils et militaires dans la Défense, 1er site industriel et 1er employeur du Var, port d’attache du porte-avions Charles-de-Gaulle (3)
- Technopôle de la mer à Ollioules, 1er d’Europe pour la sécurité et sûreté maritimes (2)
- 9,1% : le taux de chômage des 15-64 ans dans la métropole (1)
- 5e métropole la plus attractive de France (6)
- 6 pôles de compétitivité en région (5)
- 1 500 entreprises, 6 000 emplois sur le territoire (4)
- 44 254 entreprises et 149 381 salariés dans la métropole (1)
- 1er port français pour la desserte vers la Corse
- 6e port de croisières français (7)
Toulon, une grande ville française
- 449 782 hab. dans la métropole dont 180 834 hab. à Toulon (1)
- 14e ville de France la + peuplée (1)
- 47,9% de la population métropolitaine âgée de moins de 45 ans (1)
- 20 960 € : Revenu annuel médian des ménages à Toulon (1)
- 12 communes (2)
Une station balnéaire, une ville arborée
- 84 parcs, squares et jardins à Toulon (7)
- Labellisée ‟Station classée de tourisme” (8)
- 200 jours de soleil par an
- Téléphérique du Faron permettant d’aller au mont Faron, 1 grande variété d’activités en plein air
- + de 7 ha de plages de sable à Toulon (7)
- 41e ville de France où il fait bon vivre (9)
- Centre ancien de Toulon labellisé ‟Quartier culturel et créatif”
- 1 espace culturel labellisé ‟Scène nationale”, 1 zénith, 1 opéra
Une petite ville étudiante
- 17 000 étudiants à Toulon (7)
- 37e ville de France où il fait bon étudier (12)
- Université de Toulon : 3 campus (Toulon-La Garde, La Valette-du-Var et Draguignan), 6 facultés, près de 100 formations dans 4 domaines, 1 IUT, 1 école d’ingénieurs 14 laboratoires de recherche, 2 écoles doctorales
Des modes de déplacements doux
- 3 404 chambres d’hôtels dans la métropole (10)
- 1 aéroport international : Toulon-Hyères, à 1h37 de Paris
- 316 km de pistes et bandes cyclables dans la métropole (2)
- 1 gare SNCF : à 1h59 de Lyon, à 3h50 min de Paris (13)
- 131 lignes de bus
- 1er réseau de bateaux-bus en France (14)
Une faible vacance locative
- 12,7 €/m²/mois : Montant médian du loyer dans la zone la + chère de Toulon (hors charges) (11)
- 12,5 €/m²/mois : Montant médian du loyer dans l’agglomération (hors charges) (11)
- 3,4% de logements vacants à Toulon (1)
Sources : (9) Classement de l’Association villes et villages, 2024 ; (10) Insee, 2024 ; (11) Observatoire des loyers, 2023 ; (12) Magazine L’Étudiant, 2024-2025 ; (13) SNCF ; (14) Réseau Mistral
