Bonne nouvelle pour les locataires, les loyers n’explosent pas sur le territoire national. Selon la dernière étude de l’Observatoire des loyers Clameur, ils n’ont augmenté en moyenne que d’1,3% par an depuis 2018 dans le parc privé.
Des loyers encadrés
« Depuis 2006, l’indice de référence des loyers (IRL) sert de référence aux propriétaires bailleurs pour réviser le montant de leurs loyers. L’IRL est obtenu à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les 12 derniers mois, explique Jean-Michel Camizon, président de l’Observatoire des loyers Clameur. Grâce à l’IRL, l’évolution des loyers en France est réglementée. » D’ailleurs, pour les révisions de loyers effectuées depuis octobre 2022 et jusqu’au 30 juin 2023, le gouvernement a instauré un "bouclier loyer" qui plafonne la hausse applicable à 3,5% (quelle que soit l’évolution de l’IRL).
Certaines grandes villes ont par ailleurs mis en place un dispositif d’encadrement des loyers, empêchant les bailleurs de fixer librement leur prix au-delà d’un loyer de référence. C’est le cas à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou encore dans 18 communes de la Seine-Saint-Denis.
Une tension locative très forte
En 2022, selon l’Observatoire des loyers Clameur, le loyer des appartements s’établit à 13,91 € par m² (valeur médiane, toute typologie), soit + 1,39% par rapport à 2021, et celui des maisons à 11,92 € par m², soit + 1,21%.
L’évolution des loyers peut être différente selon les villes. Dans la plupart, les hausses moyennes de loyers ne dépassent pas les 1%, sauf exceptions, comme à Mulhouse où le loyer médian des appartements augmente de près de 8,50%. À Amiens, il baisse de 1,23%.
« En revanche, si le montant des loyers n’explose pas, la tension locative reste un sujet explosif en France, ajoute Jean-Michel Camizon. Nous observons une attrition du parc locatif depuis une vingtaine d’années, qui s’est amplifiée au milieu des années 2010. » Plusieurs facteurs expliquent cette tension : un manque de constructions dans l’immobilier neuf, du foncier de plus en plus rare et de nouvelles normes énergétiques, qu’on retrouve notamment dans le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et qui interdisent la location de certains logements.
« Cette situation va encore s’aggraver, car rien ne semble aller en faveur de la production de logements », déplore-t-il. D’une part, le dispositif Pinel va prendre fin en 2024. D’autre part, certaines banques se montrent sélectives quant à l’octroi de crédits immobiliers dédiés à l’investissement locatif. « Or, un tiers des appartements neufs sont destinés à la location », souligne-t-il.
Des locataires attachés à leur bail
La tension locative est synonyme, pour les locataires, d’une plus grande difficulté d’accès au logement. « Une fois installés, ils ont donc tendance à s’accrocher à leur bail, soit parce qu’ils ne trouvent pas d’autres locations à des prix attractifs, soit parce qu’ils ne parviennent plus à accéder à la propriété », remarque Jean-Michel Camizon.
Dans sa dernière étude, l’Observatoire des loyers Clameur constate que la durée moyenne des baux s’élève aujourd’hui à 2 ans et 11 mois en France, soit 4 mois de plus que par rapport à 2021. « Un appartement se loue en moyenne en 17 jours en 2022, contre 22 l’année dernière. Pour les maisons, c’est 11 jours, contre 17 jours il y a un an. Du jamais vu », s’étonne Jean-Michel Camizon.
