Aux frontières de trois pays

La situation géographique des Trois Frontières permet à de nombreux actifs de résider côté français, tout en accédant à des bassins d’emploi dynamiques et mieux rémunérés, notamment en Suisse.

Cette dimension transfrontalière alimente durablement la demande en logements. Elle attire une population disposant d’un pouvoir d’achat supérieur, contribuant à soutenir le marché local, malgré un contexte économique incertain. « Le principal atout du secteur, c’est sa position aux frontières de trois pays », souligne David Bauer, notaire à Wittenheim et référent immobilier à la Chambre des notaires du Haut-Rhin.

Des prix immobiliers élevés

Dans ce contexte, les prix pratiqués reflètent la spécificité du territoire. À Saint-Louis et dans les communes voisines d’Huningue, de Kembs, Hésingue, le prix moyen d’une maison ancienne avoisine les 350 000 € pour une surface médiane de 120 m².

Les appartements anciens se négocient généralement entre 2 700 € et 2 800 € le m², tandis que le neuf atteint en moyenne 4 500 € le m². De nombreux programmes de logements neufs ont été lancés ces dernières années autour de Saint-Louis. Ces niveaux de prix sont nettement supérieurs à ceux observés dans des villes proches comme Mulhouse.

Si les prix sont plus élevés, les volumes demeurent relativement stables par rapport à l’an dernier : sur 12 mois, près de 270 ventes de maisons anciennes et environ 285 ventes d’appartements ont été enregistrées dans la zone de Saint-Louis. « On ne s’enfonce pas, mais on ne décolle pas non plus », résume David Bauer.

Un marché locatif dynamique

Le marché locatif apparaît particulièrement tendu et plus dynamique que la transaction : les biens se louent très rapidement et souvent dès la mise en ligne des annonces, confirmant la forte pression de la demande pour ce secteur.

Trois Frontières – Saint-Louis agglomération – Coup d’œil 2026

Saint-Louis, ville-centre de l’agglomération

  • 84 055 hab. dans l’agglomération dont 22 530 hab. à Saint-Louis (1)
  • 405e ville de France la + peuplée (1)
  • 57,8% de la population de l’agglomération âgée de - de 45 ans (1)
  • 40 communes (2)
  • 27 670 € : revenu annuel médian des ménages à Saint-Louis (1)

Une économie liée à l’industrie

  • 4 650 entreprises (3) et 22 290 salariés dans l’agglomération (1)
  • 13 zones d’activités économiques dans l’agglomération, soit près de 250 ha de foncier (2)
  • 10,8% : taux de chômage des 15-64 ans dans l’agglomération (1)
  • 4 pôles de compétitivité en région (4)
  • 1 actif sur 2 dans l’agglomération travaille en Suisse (5)
  • Grand Canal d’Alsace : environ 50 km de voies de navigation fluviale à vocation commerciale (6)

Aux portes de l’Allemagne et de la Suisse

  • 1 aéroport binational franco-suisse : l’EuroAirport de Bâle-Mulhouse
  • Gare SNCF de Saint-Louis : à 7 min de Bâle, 13 min de Mulhouse, 34 min de Colmar, 1h08 de Strasbourg (7)
  • 1 tram transfrontalier depuis Saint-Louis rejoignant Bâle (2)
  • 14 lignes de bus dans l’agglomération (8)
  • Par la route depuis Saint-Louis : à 32 min de Mulhouse, 52 min de Colmar, 1h25 de Strasbourg, 1h47 de Zürich (Suisse), 3h30 de Francfort (Allemagne)
  • Huninge, au carrefour de 3 « EuroVélo », réseau de routes cyclables à travers l’Europe
  • 200 km de parcours cyclables dans l’agglomération (2), 1 passerelle permettant de relier à pied ou vélo Huningue à Weil-am-Rhein (Allemagne)

Un cadre de vie attrayant

  • Saint-Louis, 493e ville de France où il fait bon vivre (9)
  • 27 parcs publics à Saint-Louis (10)
  • 1 base nautique sur le Rhin à Village-Neuf
  • 1 réserve naturelle classée, la Petite Camargue alsacienne à Saint Louis : près de 1 000 ha de marais (10)
  • Prix national de la valorisation paysagère attribué à Huningue en 2021 (11)
  • Saint-Louis, 1re commune d’Alsace labellisée « Territoire engagé transition écologique » : objectif d’être une ville neutre en carbone en 2050

Une offre de formations transfrontalière

  • Université de Haute-Alsace (UHA) à Mulhouse et Colmar : + de 10 000 étudiants, 1 offre de formation binationale et trinationale, 1 centre de compétences transfrontalières
  • Lycée Jean-Mermoz de Saint-Louis : + grand lycée de l’académie de Strasbourg
  • 1 école supérieure de commerce
  • 1 campus européen trinational regroupant 5 universités du Rhin supérieur

Des loyers élevés

  • 17,2 €/m²/mois : montant moyen du loyer pour un T1-T2 à Saint-Louis (charges comprises) (12)
  • 16,3 €/m²/mois : Montant moyen du loyer pour un T1-T2 à Sierentz (charges comprises) (12)
  • 7,1% de logements vacants à Saint-Louis Agglomération (1)

Sources : (1) Insee, 2022 ; (2) Saint-Louis Agglomération ; (3) Insee, 2023 ; (4) Direction générale des entreprises ; (5) Journal des Échos, 2022 ; (6) Office de tourisme du Pays de Saint-Louis ; (7) SNCF ; (8) Réseau DistriBus ; (9) Classement de l’Association villes où il fait bon vivre, 2026 ; (10) Ville de Saint-Louis ; (11) Ville de Huningue ; (12) Observatoire des territoires, 2025

La rentabilité locative aux Trois Frontières

Surface

T4 neuf de 88 m² à Village-Neuf

Maison ancienne (6 pièces) de 116 m² à Sierentz

Prix d’acquisition

385 000 €

475 000 €

Loyer mensuel

1 400 €

1 665 €

Rentabilité brute

4,36%

4,2%

Source : Chambre des notaires du Haut-Rhin

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