1. La donation simple d’un patrimoine immobilier
C’est certainement le moyen le plus simple pour transmettre son patrimoine immobilier à ses légataires. En effet, la donation est taxée suivant un barème qui varie. Cette variation dépend des liens de parenté entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit) après application d’un abattement dont le montant est de 100.000€ pour une donation à un enfant, et 31.685 € pour une donation aux petits-enfants. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. La donation d’un bien ou de votre patrimoine immobilier s’effectue obligatoirement devant un notaire et donne lieu à la perception d’émoluments. Pensez à la donation pour profiter d’abattements sur les impôts.
2. La donation-partage
Ce type de donation est particulièrement adapté à la transmission vers plusieurs enfants d’un patrimoine immobilier important. Elle permet de répartir les biens concernés entre les héritiers présomptifs en figeant la valeur des sommes transmises au moment de la donation-partage et non au jour de la succession. Elle permet d’éviter les contestations au moment du décès. Elle s’effectue par acte notarié et est soumise aux mêmes règles, formalités et conditions que pour une donation simple.
3. Le démembrement de propriété
Un excellent moyen pour transmettre son bien immobilier tout en se protégeant soi-même et son conjoint. Il permet en effet de diviser juridiquement le bien en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété, c’est ce que l’on appelle un démembrement de la propriété. Concrètement vous pouvez transmettre la nue-propriété de votre maison à vos enfants tout en conservant sa jouissance jusqu’à, par exemple, le décès du dernier conjoint survivant de votre couple. La propriété totale est acquise par le nu-propriétaire, sans frais, au décès de l’usufruitier.
4. La Société Civile Immobilière
Constituer une SCI familiale pour transmettre son patrimoine immobilier permet de valoriser le ou les biens immobiliers en parts sociales. Un notaire ou un avocat devra rédiger les statuts de cette société et notamment des règles de transmission de parts. Cette transmission donne lieu aux mêmes abattements que ceux applicables à une donation.
En constituant la SCI très tôt cela permet de transmettre progressivement (tous les 15 ans) la totalité de vos parts à vos enfants sans droit de succession. Pour être parfaitement efficace fiscalement, la transmission du ou des biens concernés au sein d’une SCI doit être donc parfaitement intégrée lors du montage de cette dernière.
