Le gain fiscal procuré par le déficit foncier n’est pas à ce jour visé par le plafonnement des niches fiscales. De plus, il n’est soumis à aucune contrainte de plafond de loyers, de ressources du locataire ou de zone géographique.
Le régime des déficits fonciers s’avère une excellente opportunité fiscale en cas d’investissement dans un logement ancien nécessitant des travaux.
Exemple
Monsieur X perçoit déjà 30 000 € de revenus nets fonciers et fait l’acquisition d’un appartement destiné à la location pour 250 000 € dont 180 000 € de travaux de rénovation étalés sur 3 années. Cet investissement lui procurera à terme un revenu net foncier de 10 000 €.
L’opération permettra, pendant les 3 premières années, de dégager un déficit foncier de 30 000 € (30000€ de revenus fonciers préexistants - 60000€ de travaux sur l’année). Monsieur X pourra également imputer ce déficit sur son revenu global à hauteur de 10 700 € (plafond annuel et global pour tous les immeubles du contribuable). L’excédent soit 19 300 € sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Si l’achat et les travaux sont financés par un prêt, les intérêts augmenteront bien évidemment le déficit. Attention, si le déficit n’est généré que par les intérêts d’emprunt, ce déficit ne pourra pas s’imputer sur le revenu global mais servira uniquement à effacer des revenus fonciers futurs (sur 10 années maximum).
Au taux maximum d’imposition (Tranche d’impôt à 45% + Prélèvements sociaux 17.2%) c’est une économie d’impôt de 106 400 € qui sera réalisée pour Monsieur X.
Conditions
Seules les dépenses de travaux de réparation et d’entretien sans modifier la consistance du bien immobilier constituent des charges déductibles.
En revanche, les travaux de reconstruction et d’agrandissement entraînant une augmentation de la valeur du bien ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Pour être prises en compte, les dépenses de travaux, y compris les acomptes, s’entendent de celles effectivement payées au cours de l’année d’imposition, même en l’absence de revenus locatifs immédiats.
Points de vigilance
- Régime réel d’imposition : Pour bénéficier du régime de déficit foncier, il convient d’être soumis au régime réel d’imposition. Ce régime est de plein droit lorsque les revenus bruts fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 € au niveau du foyer fiscal, sans prorata temporis.
- Lors de la revente de l’immeuble : la plus-value sera calculée par rapport au prix d’achat du foncier, les travaux ayant été déduits au titre des revenus fonciers, ils ne pourront pas être pris en compte.
La plus-value imposable peut être minorée :
- Le cas échéant, du montant des travaux de construction ou reconstruction qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais constituent une dépense qui doit être ajoutée au prix de revient de l’immeuble.
- Ou, dès lors que l’immeuble cédé a été acquis depuis plus de 5 ans, les travaux peuvent être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition de l’immeuble.
Ce forfait s’applique même en l’absence de travaux et le fait que certaines dépenses aient déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu est sans incidence.
En pratique, le forfait de 15% s’impose chaque fois qu’il n’est pas possible de justifier de travaux pour un montant réel supérieur.
Les abattements par années de détention atténueront aussi la plus-value imposable…
Si on impute un déficit foncier sur son revenu global, au titre d’une année, le logement doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation, sous peine de remise en cause.
