1. Les règles d’urbanisme
La première chose à faire, avant d’acheter un terrain, est de se rapprocher de la mairie, notamment pour savoir si la parcelle est constructible. « Il faut surtout savoir si le projet est réalisable car même si le terrain est constructible, peut-être que le projet est trop ambitieux », prévient Romain Bonny, juriste à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). L’idéal est alors de se faire délivrer, par la mairie, un certificat d’urbanisme opérationnel, qui apporte des informations sur la faisabilité du projet. Des autorisations sont également nécessaires si le terrain se situe à proximité d’un site protégé, comme un monument historique.
2. L’étude de sol
Même si les documents d’urbanisme affirment que le terrain est constructible, vous devez vous assurer que le sol peut accueillir une construction. « La loi Elan de 2018 a imposé une étude de sol obligatoire dans des zones d’aléas fort et moyen de retrait/gonflement lié aux sols argileux », précise Romain Bonny. Un géotechnicien doit ainsi réaliser des sondages dans le sol pour déterminer quels types de fondations seront nécessaires pour la construction envisagée. L’étude est à la charge du vendeur mais l’acquéreur doit s’assurer d’obtenir cette information avant l’achat.
3. La viabilisation du terrain
Dans un lotissement, le terrain est forcément viabilisé, c’est-à-dire qu’il est raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, téléphone et d’évacuation et de traitement des eaux usées. S’il est situé hors lotissement, ce n’est pas forcément le cas, même s’il est constructible. « C’est un coût à prendre en compte », prévient Romain Bonny, juriste à l’Anil. Dans ce cas, il faut se renseigner auprès de la commune, notamment pour savoir s’il existe un réseau collectif ou individuel.
4. Les limites du terrain
« Si la construction se situe en dehors des limites séparatives du terrain, il y a un risque de démolition », avertit Romain Bonny. Avant l’achat, il est donc important de faire appel à un géomètre pour réaliser un bornage car on ne peut pas se fier au cadastre. Il « n’a qu’une finalité fiscale (établir l’assiette des taxes locales), et non la détermination des droits de propriété », affirme le juriste. La démarche est d’autant plus importante si la limite avec les terrains autour n’est pas clairement visible.
5. Les servitudes
Une autre information à demander à la mairie est la présence ou non de réseaux souterrains, qui peuvent faire l’objet de servitudes. Il peut, par exemple, s’agir de canalisations qui passeraient sous la parcelle. Une servitude peut aussi consister en une autorisation de passage au profit d’un voisin. Les servitudes apparaissent dans les fichiers du notaire. « Ce sont des choses que le notaire devra rapporter dans son acte et que l’acheteur devra donc intégrer dans son projet », affirme Romain Bonny. L’acquéreur doit forcément accepter ces servitudes, notamment dans le cas du passage d’un voisin qui n’aurait pas accès à la voie publique.
