Rappel concernant les trois types de garanties dans la construction ?

La garantie de bon fonctionnement s'inscrit dans la continuité chronologique des protections légales, telles que la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale.

La loi prévoit trois garanties constructeurs obligatoires qui s'appliquent après la réception des travaux :

1. La garantie de parfait achèvement (GPA) (article 1792-6 du Code civil)

  • Durée : 1 an après la réception des travaux
  • Couvre tous les désordres signalés lors de la réception ou pendant l'année qui suit
  • Concerne les défauts apparents et les malfaçons, quelle que soit leur importance
  • Concerne également la garantie de l’isolation phonique qui court un an à compter du premier occupant.

2. La garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) (Article 1792-3 du Code Civil)

  • Durée : 2 ans après la réception des travaux
  • Couvre les équipements dissociables du bâtiment (portes, fenêtres, volets, chauffage, etc.)
  • S'applique aux éléments qui peuvent être démontés sans détériorer le gros œuvre

Cette garantie est notamment obligatoire dans le cadre d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), régi par la loi du 19 décembre 1990, qui offre une protection juridique renforcée aux particuliers faisant construire leur maison.

Les constructeurs assument une responsabilité présumée face aux dysfonctionnements des installations, sans que le propriétaire n'ait à prouver leur faute.

La loi prévoit des cas d'exonération spécifiques, notamment lors d'une mauvaise utilisation par l'occupant ou d'un défaut d'entretien manifeste. Un propriétaire peut actionner cette protection dès la constatation d'une anomalie, à condition de la signaler par lettre recommandée.

Les tribunaux ont établi que cette garantie s'applique uniquement aux éléments ayant une fonction active, comme les systèmes de ventilation ou les volets roulants motorisés. Les composants passifs tels que la peinture ou le revêtement ne bénéficient pas de cette protection juridique.

3. La garantie décennale (article 1792 à 1792-2 du Code civil)

  • Durée : 10 ans après la réception des travaux
  • Couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage
  • S'applique aussi aux défauts qui rendent le logement impropre à sa destination
  • Concerne les éléments constitutifs et les équipements indissociables du bâtiment

Quels éléments sont couverts par la garantie de bon fonctionnement ?

Les éléments suivants, qualifiés de dissociables de l’ouvrage (par opposition par exemple à une charpente ou à des murs), sont couverts par la garantie de bon fonctionnement :

  • Les fenêtres, les portes ou encore les volets ;
  • Les éléments de plomberie, démontables (non incorporés au gros œuvre et démontables), comme par exemple les robinets, les éviers, les WC ;
  • Les éléments de chauffage, non incorporés au gros œuvre, comme par exemple un chauffe-eau, une chaudière ou des radiateurs ;
  • Les éléments de climatisation, non incorporés au gros œuvre (splits notamment) ;
  • Ou encore les plaques de cuisson, un interphone, un ascenseur, etc.

Quelle est la durée de la garantie de bon fonctionnement ?

La période de protection débute dès la réception des travaux, matérialisée par un procès-verbal signé entre le maître d'ouvrage et l'entreprise. Cette date marque le point de départ du délai de deux ans, pendant lequel tout dysfonctionnement doit être signalé par écrit au constructeur.

Il est recommandé au propriétaire d’informer l'entrepreneur dans le meilleur délai de la survenance du défaut et ce par lettre recommandée avec avis de réception. Un rendez-vous sur site permet alors d'établir un diagnostic précis des anomalies constatées.

La réparation ou le remplacement des équipements défectueux s'effectue aux frais du professionnel, qui interviendra dans un délai convenu avec le propriétaire. En cas d'inaction, une mise en demeure peut contraindre l'entreprise à honorer ses obligations.

Si l’entreprise n’intervient pas et que l’on approche des deux ans de la réception, il est recommandé au propriétaire d’assigner l’entreprise devant le juge afin d’interrompre le délai de prescription.

Distinctions entre les garanties

Les garanties ont des objets différents.

La garantie de bon fonctionnement se concentre uniquement sur les éléments d'équipement dissociables, contrairement à la décennale qui protège la structure même du bâtiment.

Un même désordre peut relever de plusieurs garanties selon sa nature. Une fuite dans une chaudière pourrait permettre d’activer la garantie biennale pour un simple dysfonctionnement, ou la décennale si elle cause des dégâts structurels majeurs.

Obligations des constructeurs

Les constructeurs de maisons individuelles sont tenus de faire preuve de diligence et doivent intervenir dans un délai raisonnable après une mise en demeure, même si le dysfonctionnement provient d'un défaut de fabrication du matériel installé.

Assurance et protection des droits du propriétaire

La loi Spinetta encadre précisément ces mécanismes de protection, garantissant au propriétaire une indemnisation rapide et efficace en cas de défaillance des équipements.

Les propriétaires bénéficient ainsi d’une assurance souscrite par le constructeur appelée dommages-ouvrage qu’ils peuvent actionner, en cas de désordres structurels, sans avoir à rechercher la responsabilité de l’entreprise à l’origine du désordre.

L’assureur peut mandater un expert indépendant pour évaluer les dysfonctionnements.

En cas de litige avec le constructeur, les parties doivent d’abord tenter une résolution amiable. A défaut d’accord amiable trouvé, une procédure judiciaire peut être engagée par le propriétaire :

  • Pour un litige inférieur à 10 000 €, le tribunal de proximité est compétent
  • Pour un montant supérieur, le tribunal judiciaire doit être saisi

Le propriétaire peut également faire appel à un médiateur de la consommation avant toute action en justice. Cette démarche permet souvent de trouver une solution rapide et moins coûteuse qu'une procédure contentieuse.