Afin de faciliter l’accession à la propriété et soutenir la production de logements neufs, le Gouvernement vient de reclasser 209 communes au sein du zonage A, B ou C, qui caractérise le déséquilibre entre l’offre et la demande locative et détermine ainsi le niveau de tension immobilière des villes françaises. Parmi elles, 154 passent en zone les plus tendues (A ou B1), alors qu’elles étaient précédemment en zone B2 ou C (les moins tendues). Ces communes, des villes moyennes en fort développement ou touristiques (comme Royan, Lège-Cap Ferret, Bourg-Saint-Maurice…), sont confrontées depuis plusieurs années à un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ainsi qu’à une augmentation rapide des prix immobiliers et des loyers.
La mesure, qui s’applique au lendemain de la publication au Journal officiel, donc le 4 octobre, augmente le nombre de villes éligibles à la loi Pinel. Elle permet également à plus de personnes d’être bénéficiaires du prêt à taux zéro (PTZ) dans ces mêmes communes. Cela concerne près de 4,5 millions d’habitants.
Le périmètre d’application de la loi Pinel élargi
Le zonage A, B ou C conditionne l’éligibilité des villes au dispositif d’investissement locatif Pinel. Le reclassement étend ainsi le nombre où il peut s’appliquer. En effet, le Pinel offre une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement neuf situé en zone tendue (A, A bis et B1). En s’engageant à louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans, les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal de respectivement 10,5%, 15% ou 17,5% pour un achat en 2023 et de 9%, 12% ou 14% pour un achat en 2024, année qui marquera la fin du dispositif.
L’arrêté reclasse également une cinquantaine de communes, déjà en secteur tendu, de la zone B1 à la zone A (comme Strasbourg, Annecy, Arcachon…). Ce qui modifie le montant de loyer que le propriétaire peut désormais demander en Pinel. En effet, en contrepartie de l’avantage fiscal, il doit respecter les plafonds* suivants selon la zone où se situe le bien :
- 18,25 €/m² en zone A bis
- 13,56 €/m² en zone A
- 10,93 €/m² en zone B1
Le locataire doit aussi répondre à des conditions de ressources plafonnées, variant d’une zone à l’autre.
Davantage de bénéficiaires du PTZ dans sa version 2024
En 2023, la modification du zonage permet aux acquéreurs d’obtenir un montant maximum de prêt à taux zéro (PTZ) supérieur, puisque ce prêt sans intérêt à rembourser, destiné aux primo-accédants, peut financer jusqu’à 40% du coût total de l’opération en zone A, A bis et B1, contre 20% en zone B2 et C. Et les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour être éligible sont augmentés suite au passage en zone tendue.
À partir de 2024, le PTZ sera recentré sur les communes où les besoins de logements sont les plus forts excluant les zones B2 et C. Et il ne pourra financer que l’achat d’un logement neuf en collectif. Ainsi, le reclassement permettra aux ménages qui souhaitent acquérir un logement dans l’une de ces 154 communes de solliciter un PTZ. Seuls les logements anciens sous conditions de rénovation seront éligibles en zone détendue.
À savoir, le Gouvernement planche sur une simplification des barèmes du PTZ et sur une hausse des plafonds de revenus pour rendre le dispositif encore plus accessible qui, par ailleurs, devrait être prorogé jusqu’en 2027.
*Plafond de loyer de référence à ajuster en fonction de la surface du logement.
N’attendez pas pour bénéficier de ces modifications réglementaires qui sont particulièrement intéressantes si vous faites l’acquisition d’un logement en 2023.
Pour les investisseurs, les taux de réduction Pinel seront réduits en 2024, les meilleurs taux sont encore disponibles jusqu’à fin 2023 (jusqu’à 17,5% de réductions d’impôt).
Pour l’achat d’une résidence principale, les zones B2 et C ne seront plus couvertes par le PTZ à partir de 2024, ces zones sont encore disponibles pour un PTZ en 2023.
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