Le principe général
L’état des lieux réunit le propriétaire et le locataire au début de la location et à la fin de la location du logement concerné. Il s’agit pour eux de décrire pièce par pièce, dans de bonnes conditions d’éclairage, l’état général du logement et de ses équipements. Il est généralement effectué à l’amiable entre les deux parties mais peut être effectué par un huissier. Sa précision permet d’éviter les litiges et de justifier les éventuelles retenues effectuées à la sortie du logement sur le dépôt de garantie.
Il convient par conséquent de décrire précisément, pour chaque pièce, l’état des sols, des murs, des plafonds, des ouvrants, de l’installation électrique, de la plomberie et des meubles et équipements électroménagers en cas de location meublée. Il mentionnera par exemple, les trous dans les murs, les fissures et les carreaux cassés. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie du logement doit permettre d’évaluer l’évolution de son état au cours de son occupation par le locataire. Il sera aussi procédé au relèvement des compteurs d’eau et d’électricité.
Les ambitions de la loi ALUR
La loi ALUR met à la disposition des bailleurs et des locataires un modèle unique paru au Journal Officiel le 31 mars 2016. Ce document vise à uniformiser les rapports entre bailleurs et locataires.
En effet si la loi ALUR ne modifie pas le fond de l’état des lieux, elle en uniformise les informations utiles et les regroupe sur un document. Ce dernier incite à un maximum de précision. Un espace est disponible entre les quatre choix (très bon état, bon état, état moyen et mauvais état) pour apporter les observations ou les détails qui permettront de distinguer une dégradation d’une usure normale du logement.
La vétusté est dorénavant bien définie comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Cette notion plus précise signifie qu’un locataire ne peut être tenu responsable des conséquences d’un logement devenu vétuste entre son arrivée et son départ.
Les modalités d’exécution de l’état des lieux
S’il ne peut être effectué à l’amiable, l’état des lieux doit être confié à un huissier de justice. En cas de recours à un huissier motivé par un litige, les frais d’intervention de celui-ci pour la réalisation d’un état des lieux incontestable seront partagés à 50% entre le bailleur et le locataire. Ce coût est actuellement de 154,09 € euros TTC pour un logement de moins de 50 m². Il peut être procédé à la prise de photos en complément du formulaire d’état des lieux. Ces photos si elles sont numériques doivent être envoyées aux deux parties par e-mail afin d’apporter une preuve de leur datation.
Le décret du 30 mars 2016 prévoit que l’état des lieux de sortie précise la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée dans le logement et les évolutions de l’état de ce dernier. Lors de l’exécution de l’état des lieux de sortie, le logement doit être dans les mêmes dispositions que lors de l’entrée dans les lieux. Il ne doit par conséquent s’y trouver que les meubles et équipements listés dans l’état des lieux. Les états des lieux donnent lieu au remplissage du document prévu par le nouveau décret en double exemplaire pour les deux parties. Ceux-ci doivent impérativement être dument datés et signés.
Le décret ne révolutionne pas l’état des lieux mais il en précise les contours et uniformise le contenu. Il a le mérite de fournir un cadre plus précis propice à une bonne relation bailleur-locataire. Il appartient, au propriétaire comme au locataire, d’utiliser le formulaire mis à leur disposition et à le remplir avec le maximum de précisions.
