L’obligation de signer un contrat avant le début des travaux
Si vous faites construire votre maison, vous devez signer un contrat avant le début des travaux. Il peut s’agir d’un contrat signé avec un maître d’œuvre (un architecte, par exemple), avec des artisans dans chaque corps de métiers ou encore avec un constructeur de maisons individuelles (CMI). Si le CMI vous fournit les plans de la maison, vous signez obligatoirement avec lui un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
Même si les plans ne sont pas fournis, la signature d’un CCMI est obligatoire lorsque le constructeur se charge du gros œuvre, de la mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et de la mise hors d’air (portes et fenêtres) de la maison.
À savoir, avant la signature du CCMI, vous devez être propriétaire du terrain ou bien disposer d’une promesse de vente.
Le CCMI : un contrat réglementé par la loi
Encadré au niveau juridique par la loi du 19 décembre 1990, le CCMI est l’un des plus réglementés avec le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce n’est pas le cas, par exemple, lorsque vous signez des contrats avec des artisans pour la construction de votre maison. Après la signature du CCMI, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours si vous changez d’avis.
Des informations obligatoires indiquées dans le contrat
Le CCMI doit contenir un certain nombre d’informations (qui diffèrent selon si les plans de la maison sont fournis ou non) : consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire, désignation du terrain, obtention du permis de construire, date d’ouverture du chantier, prix, délais…
La responsabilité du constructeur est engagée
Le constructeur, qui gère la construction de la maison de A à Z, peut réaliser tous les travaux lui-même ou faire appel à des sous-traitants. Mais ceux-ci sont sous sa responsabilité. La maison doit être conformément au plan convenu dans le contrat.
Une garantie de livraison à prix et délais convenus
Le constructeur doit livrer la maison dans le délai et au prix convenus dans le contrat. Celui-ci doit indiquer tout ce qui est compris ainsi que les travaux non inclus. Le prix est donc définitif, il n’y a pas de mauvaises surprises. Si un surcoût apparaît, il est pris en charge par le constructeur. En cas de non-respect du délai de livraison mentionné dans le contrat, des pénalités doivent être versées aux futurs propriétaires de la maison.
Pour cela, le constructeur doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus. L’attestation le prouvant doit être annexée au contrat. C’est le garant du professionnel qui se charge de payer les éventuelles pénalités ou d’achever la construction de la maison en cas de faillite du constructeur.
À savoir, un contrat de maîtrise d’œuvre n’impose pas de garantie de livraison à prix et délais convenus.
Des paiements échelonnés
Le contrat fixe les modalités de paiement du prix de la maison. Les acomptes sont versés à mesure que les travaux avancent, et leur montant est réglementé par le Code de la construction et de l’habitation. Par exemple, lorsqu’il n’y a pas d’éléments préfabriqués, le constructeur peut vous demander au maximum 15% du prix de la maison à l’ouverture du chantier, 25% à l’achèvement des fondations, 40% à l’achèvement des murs…
Le jour de la réception de la maison, le contrat vous permet d’émettre des réserves si vous constatez des malfaçons et de consigner le solde restant jusqu’à la levée de ces réserves.
Un dépôt de garantie protégé
Si un paiement, soit 5% du prix de la maison, est prévu dans le contrat avant l’ouverture du chantier, le constructeur doit être assuré par une garantie de remboursement. Un justificatif doit être annexé au contrat.
Si les conditions suspensives du contrat ne sont pas remplies (par exemple, si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier) ou si vous vous rétractez dans le délai des 10 jours, le contrat vous garantit d’être remboursé de l’acompte que vous avez versé.
Le constructeur n’a pas de garantie de remboursement ? Alors le dépôt de garantie exigé ne peut pas dépasser 3% du prix de la maison et la somme est déposée sur un compte séquestre à votre nom.
Les conditions suspensives sont remplies ? Alors le dépôt de garantie sera déduit du premier acompte à payer au constructeur.
Des garanties pour le propriétaire après la livraison
D’autres garanties contractuelles engagent le constructeur après la livraison de la maison :
- La garantie de parfait achèvement lui impose de prendre en charge les désordres apparus pendant la première année après la livraison.
- La garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les dysfonctionnements des différents équipements comme les volets, le chauffage…
- La garantie décennale, souscrite par le constructeur, le rend responsable des malfaçons et des dommages qui compromettent la solidité de la construction pendant 10 ans. De votre côté, en tant que maître d’ouvrage (futur propriétaire), vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage dès la signature du CCMI. Elle est généralement comprise dans le prix de la maison. Elle permet de couvrir les risques liés à la garantie décennale et d’être remboursé rapidement en cas de sinistre.
